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Robert McLister: Dieser Rabatt prahlte Sie bei der Unterzeichnung? Die Bank hat es bewaffnet, wenn Sie versuchen zu gehen
Veröffentlicht Apr 04, 2025 • Letzte vor 16 Stunden aktualisiert • 5 Minuten lesen
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Banken sind beim Brechen eines Hypothekenvertrags legitime Reinvestitionskosten ausgesetzt, aber einige Kreditgeber übernehmen sie weit darüber hinaus und fordern die Bruchstrafen so auf, dass sie nicht nur Verluste wiederholen, sondern Ränder polieren, warnt Robert McLister. Foto von Getty Images/Postmedia -Dateien
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Die Hypothekenzinsen betragen fast drei Jahre. Das klingt nach großartiger Neuigkeiten – es sei denn, Ihre Vorstellung von „großartig“ beinhaltet Überraschungsgebühren und weinend über Ihren Amortisationsplan.
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Für viele große Bankkreditnehmer sind fallende Zinssätze tatsächlich ein zweischneidiges Schwert.
Dies liegt daran, dass fallende Zinssätze die Banken mit „Zinsdifferentialen“ (IRDs) (IRDs) ausgelöst werden – ein Begriff, der in etwa „Mathematik entwickelt wird, um Sie zum Weinen zu bringen“.
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Diese IRD -Gebühren basieren im Wesentlichen auf gefälschten Preisen und kostet jedes Jahr Milliarden in Milliarden.
Wir könnten mehrere Namen aus einem Hut als Beispiele ziehen, aber betrachten wir heute die Toronto Dominon Bank, und hier ist der Grund, warum:
Am Mittwoch nahm TD eine Kettensäge zu seinen öffentlich veröffentlichten Preisen. Die zweijährigen Nasenpunkte mit fester Rate von 195 Basispunkten, fast die meisten, die ich je gesehen habe.
Wenn Sie das Unglück haben, jetzt eine TD -Hypothek zu brechen, ist es möglich, dass der Zinsabfall gerade mit einem Vakuum angezeigt und Ihr Bankkonto entleert wurde.
Schauen wir uns ein Beispiel an:
Für einen TD-Kreditnehmer, der einen dreijährigen festen Satz mit rund 29 Monaten und einen Restbetrag von 500.000 US-Dollar durchbricht, könnte dieser Rückgang um 195 Basispunkte möglicherweise dazu führen, dass ihre Strafe von rund 5.600 US-Dollar (drei Monate) auf weit über 17.000 US-Dollar steigt, so Matt Imhoff des Prepayment-Mentors.
Diese schöne kleine Gebühr basiert auf der oben genannten IRD -Berechnung. Im Wesentlichen haben Sie im Wesentlichen einen süßen Rabatt geprahlt, mit dem Sie bei der Unterzeichnung der Hypothek geprahlt haben? Ja, die Bank behält den Quittung und hat sie soweit an der Minute, in der Sie versuchen, zu gehen, eine Waffen vorliegen.
Was sie tun, ist Folgendes: Die Bank nimmt den Rabatt, den Sie von ihrem bereits fundierten Zinssatz erhalten haben, ihn von der heutigen veröffentlichten Preise (jetzt als „Vergleichsrate“-süß) und pitniert dies gegen Ihren tatsächlichen Vertragsrate.
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Der Unterschied zwischen Ihrem Zinssatz und dem Vergleichssatz ist der IRD, und das wird Ihnen für Ihr volles Guthaben für jedes Jahr in Ihrem Hypothekenvertrag berechnet.
Das Problem ist, dass die Vergleichsraten der Bank bestehen, da die Verzeichnungssätze erfunden werden.
Und je mehr Sie ein „Angebot“ haben, desto schlimmer wird es-denn dieser Rabatt senkt den sogenannten Vergleichssatz, was die Bank behauptet, es könnte sich verdienen, wenn sie Ihr Geld wieder aufnehmen würden.
Und es gibt keine Konsistenz. Es ist wie ein Menü, in dem das gleiche Gericht drei verschiedene Preise enthält, je nachdem, an welchem Tisch Sie sich befinden.
Wenn Sie sich beispielsweise ein Trio ähnlicher Hypotheken ansehen, jeweils mit unterschiedlichen Begriffen, aber alle mit knapp zwei Jahren verbleiben, „erzählt TD den Kunden im Wesentlichen drei verschiedene Geschichten“, sagt Imhoff. Es wird effektiv gesagt, dass es nur verdienen kann:
- 4,8 Prozent, wenn Sie einen Fünfjahresmessgerät brechen
- 3,1 Prozent, wenn Sie eine vierjährige feste feste
- 2,4 Prozent, wenn Sie einen Dreijahresmessgerät brechen
Aber das macht keinen Sinn. Wenn Sie in allen Fällen noch zwei Jahre haben, sollte die Bank in jedem von ihnen den gleichen Betrag verdienen. (Hinweis: Dies sind Ballpark -Zahlen für veranschaulichende Zwecke.)
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Die kanadische Regierung – segne ihre bürokratische Augenbinde – lenkt weiterhin an diesem Chaos vorbei, als würde es keinen Haushaltsreichtum haben und ein regulatorisches blindes Auge auf eine finanzielle Handschleife verwandeln.
Für Politiker ist es weit über die Zeit, dass Politiker aufhören, Zuschauer zu spielen, und tatsächlich einen Grund für Grund und Transparenz in Vorauszahlungsgebühren gesetzt. Daher haben Familien, die eine Hypothek brechen, nicht das Gefühl, in einem von einer Bank geschriebenen Vertrag einen Trapdoor ausgelöst zu haben.
Wenn die Banken gezwungen sind, Strafen zu erheben, die ihre Verluste durch Vorauszahlungen eher widerspiegeln, werden sie einfach die Tarife oder Gebühren ankurbeln, um die goldene Strafgans zu ersetzen.
Warum Banken Strafen berechnen
Der Hauptzweck von Vorauszahlungsgebühren (auch bekannt als „Hypothekenstrafen“) soll darin bestehen, die Kreditgeber für die Kosten zu machen, die ihnen entstehen, wenn Sie Ihre vertragliche Laufzeit nicht abschließen.
Das ist fair. Immerhin sind Banken legitime Reinvestitionskosten ausgesetzt, wenn Sie einen Hypothekenvertrag brechen.
Aber einige Kreditgeber nehmen es weit darüber hinaus und fordern die Bruchstrafen, die so aufgebläht sind, dass sie nicht nur Verluste zurückerhalten, sondern Ränder polieren, als ob es sich um eine Bonus -Saison in der Strafabteilung handelt.
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Sie tun dies, um Geld zu verdienen, die Absicherungskosten zu vermeiden und Hypothekenkunden davon abzuhalten, zu gehen.
Anstatt Ihre Bruchstrafe basierend auf den realen Zinssätzen zu beurteilen, die sie zurücksetzen können, stützen Big Banken ihre Vergleichsquoten auf den häufig weit unter den Marktangeboten liegen. Das Ergebnis ist oft eine IRD, die weitaus größer ist als es sein sollte.
Und ich betone, dass TD, das ansonsten solide Produkte und Raten hat, kaum der einsame Wolf ist, wenn es um aufgeblähte Vorauszahlungsstrafen geht. Ich hätte genauso leicht auf BMO, CIBC, RBC, Scotiabank, National Bank und eine Reihe anderer Kreditgeber und Kreditgenossenschaften wie Beispiele hinweisen können.
Fairness bieten Banken einige Fluchtschlüche an. TD ermöglicht es den Kreditnehmern beispielsweise, Hypotheken auf ein neues Eigentum zu prüfen oder frühzeitig (falls vor Fälligkeit) ohne Strafen zu verlängern. Einige Kreditgeber lassen Sie auch die zusätzliche Kreditaufnahme ohne Strafe annehmen, wenn Sie einen kombinierten Kreditplan (CLP) haben.
Wenn Sie sich jedoch in der nicht beneidenswerten Position befinden, wo:
(A) Sie müssen eine Standard -Bank -Hypothek aufgrund eines Lebensverhaltens (z. B. Scheidung), der Notwendigkeit zu verkaufen und zu vermieten, die Notwendigkeit, die Kreditgeber zur Konsolidierung von Schulden, gesundheitlichen Problemen oder einer anderen dringenden Notwendigkeit von Bargeld, frühzeitig brechen zu können.
(B) Die veröffentlichten Zinssätze sind gesunken, seit Sie Ihre Hypothek erhalten haben. Machen Sie sich dann vor, denn Ihre Brieftasche wird so behandelt, als hätte sie auf einem Parkplatz einen Barkampf verloren.
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Fünf Abschiedstipps
- Betrachten Sie immer die Vorauszahlungsformel Ihres Kreditgebers vor der Refinanzierung. Manchmal lohnt es sich, eine Refinanzierung zu beschleunigen, um nicht teurere Vergleichsraten zu unterliegen. Umgekehrt lohnt es sich manchmal, eine Refinanzierung aufzuschieben. Hier verdient ein erfahrener Hypothekenmakler wirklich ihren Aufenthalt. Aber nicht alle Makler sind in dieser Mathematik kompetent, also wählen Sie mit Bedacht aus.
- Erwägen Sie, nach Möglichkeit eine Vorauszahlung vorzunehmen, um den Restbetrag zur Berechnung Ihrer Strafe zu verringern. Achten Sie nur darauf, dass Sie es im Voraus weit genug tun (z. B. mindestens einen Monat, bevor Sie die Hypothek verlassen), und stellen Sie sicher, dass es online widerspiegelt, bevor Sie eine Ausschüttungsrechnung vom Kreditgeber anfordern.
- Fragen Sie so schnell wie möglich nach einer Auszahlungsrede, um die Strafe festzulegen – wichtig für einen fallenden Zinsmarkt.
- Manchmal ist es sogar sinnvoll, die Hypothek zu brechen, die Strafe zu bezahlen und in eine offene Amtszeit zu ziehen, um eine Verschlechterung von Strafen zu vermeiden.
- Suchen Sie Kreditgeber mit fairen Strafen, wenn Sie mehr Flexibilität wünschen. Ein Broker kann Ihnen eine Liste geben, aber die Beispielnamen enthalten die Manulife Bank, First National, MCAP, Merix Financial und RFA Bank, um nur einige zu nennen. Sie können (oder auch nicht) ein bisschen mehr für die Hypothek im Voraus bezahlen, aber Sie können das drei- oder vierfach zurückerhalten, wenn Sie jemals die Hypothek früh brechen müssen.
Robert McLister ist ein Hypothekenstrategist, Zinsanalyst und Herausgeber von MortGagelogic.news. Sie können ihm auf X bei @Robmclister folgen.
Die nachstehend angezeigten Preise werden bis zum Ende eines jeden Tages aktualisiert und aus der kanadischen Hypothekenzinsumfrage von Mortgagelogic.News stammen. Postmedia und einfallsreich. Online Inc., Eltern von Mortgagelogic.news, werden von bestimmten Hypothekenanbietern entschädigt, wenn Sie in den Charts auf ihre Links klicken.
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