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Robert McLister: Hier sind 5 Gründe, warum eine Verlängerung Ihrer Kreditaufnahme sinnvoll ist und 5 Gründe,
Veröffentlicht 28. Juni 2024 • Zuletzt aktualisiert vor 4 Stunden • 5 Minuten Lesezeit
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Nach Angaben der Bank of Canada stieg die durchschnittliche Schuldendienstquote im vergangenen Jahr auf ein Allzeithoch. Foto von iStock/Getty Images
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Die Hebelwirkung einer Hypothek ist wie eine Klinge aus Obsidian: Bei richtiger Verwendung ist sie ein Präzisionswerkzeug, bei falscher Verwendung kann sie jedoch schlimme Verletzungen verursachen.
Laut der Bank of Canada ist die durchschnittliche Schuldendienstquote im vergangenen Jahr auf ein Allzeithoch gestiegen. Da fragt man sich, ob die Leute Hypothekenschulden als selbstverständlich hinnehmen.
Wir können diesen Aufschwung teilweise auf steigende Hypothekenzinsen, die absurd hohen Eigenheimpreise in Kanada und Einkommen zurückführen, die nicht Schritt halten. Aber teilweise ist er auch strengeren Hypothekenvorschriften, der Lockerung der Schuldenquoten durch die Kreditgeber und Kreditnehmern zu verdanken, die auf dem „alternativen“ Markt nach größeren Hypotheken suchen.
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Erweiterte Schuldenquoten können je nach Art Ihres Kreditnehmers ein risikoreiches oder lukratives Unterfangen sein. Lassen Sie uns das genauer untersuchen.
So funktionieren Schuldenquoten
Zwei Standardmessgrößen für die Erschwinglichkeit einer Hypothek sind die Brutto-Schuldendienstquote (GDS) und die Gesamt-Schuldendienstquote (TDS).
GDS ist der Prozentsatz des Bruttojahreseinkommens eines Kreditnehmers, der zur Deckung der Wohnkosten, einschließlich Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Heizkosten und ggf. Eigentumswohnungsgebühren, erforderlich ist.
TDS ist ähnlich, umfasst aber alle Ihre vertraglichen Verpflichtungen, einschließlich Wohnkosten, Autokredite, Kreditkarten, Kreditlinien, Unterhaltszahlungen, Studienkredite, Verpflichtungen für anderes Eigentum usw.
Die GDS- und TDS-Standards haben sich im Laufe der Zeit geändert. Früher begrenzten Hypothekenbanken die GDS-Quote üblicherweise auf 32 Prozent und die TDS-Quote auf 40 Prozent, obwohl Kreditgeber seit Jahrzehnten Ausnahmen anbieten.
Heutzutage erlauben erstklassige Hypothekenbanken im Allgemeinen bis zu 39 und 44 Prozent, und das ist eine harte Grenze für ausfallversicherte Hypotheken. Bei nicht versicherten Hypotheken können Sie 60 Prozent überschreiten, wenn Sie über 35 Prozent Eigenkapital verfügen.
Immer mehr Kreditgeber erlauben höhere Schuldenquoten.
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Was steckt hinter den lockereren Schuldenquoten?
Neben den im Vergleich zu den Einkommen rasant steigenden Eigenheimpreisen und den durch höhere Zinsen angekurbelten Verbrauchernachfrage waren auch unsere Regulierungsverantwortlichen eine der Haupttreiber.
Bereits 2018 begann das Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) klugerweise damit, staatlich regulierte Kreditgeber zu zwingen, ihre Schuldendienstquoten mit um über 200 Basispunkte höheren Zinssätzen zu berechnen. Dies führte dazu, dass die durchschnittlichen Schuldenquoten bei neuen Hypotheken anstiegen.
Da Kreditnehmer die Voraussetzungen nicht erfüllten, wandten sich viele an flexiblere Kreditgeber. Diese kamen ihrem Wunsch gerne nach, um wettbewerbsfähig zu bleiben und um für ihre zusätzliche Flexibilität höhere Zinsen verlangen zu können.
„Erweiterte Quoten werden von Kreditgebern aller Art angeboten“, bemerkt Vince Gaetano, Hauptmakler bei OwlMortgage.ca. Sie haben wirklich angezogen, nachdem der Mindestzinssatz im März 2022 über die OSFI-Untergrenze von 5,25 Prozent gestiegen ist, sagt er.
Einige haben nationale Begrenzungen der Schuldendienstquoten vorgeschlagen, doch unsere Bankenaufsicht kam im vergangenen Herbst zu einem anderen Schluss. „Wir stimmen zu, dass regulatorische Begrenzungen der (nicht versicherten) Schuldendienstdeckung nicht angestrebt werden sollten … Sie würden den Kreditgebern zu viele risikobasierte Entscheidungen und Risikoverantwortung entziehen“, hieß es.
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Und bisher haben die Risiken sie nicht dazu gezwungen. Die seit mehr als zwei Jahren sinkenden durchschnittlichen Beleihungsquoten und Beleihungsausläufe der Banken haben die steigenden Schuldendienstquoten weitgehend ausgeglichen.
„Fortschritte in Technologie und Datenanalyse haben auch die Risikobewertung und das Risikomanagement verbessert“, sagt Tracy Valko, Gründerin von DLC Valko Financial Ltd. „Das hat es alternativen Kreditgebern ermöglicht, höhere Schuldenquoten anzubieten und gleichzeitig ein akzeptables Risikoniveau beizubehalten.“
Was sollten Kreditnehmer tun?
Immer mehr Hypothekenschuldner ohne Versicherung stehen vor einer Entscheidung: Sollen sie im Verhältnis zu ihrem Einkommen eine größere Hypothek aufnehmen oder in ihrer aktuellen Mietwohnung bzw. Hypothek bleiben?
In den folgenden fünf Fällen kann eine Erhöhung der Schuldenquoten sinnvoll sein:
1. Sie verfügen über ein hohes Einkommenspotenzial, eine vorübergehend hohe Schuldenlast und müssen jetzt ein Haus kaufen.
2. Sie sind selbstständig und verdienen viel Geld, aber Ihre Finanz- oder Steuerunterlagen weisen keinen ausreichenden Zweijahresdurchschnitt auf (erstklassige Kreditgeber verlangen von selbstständigen Antragstellern einen Zweijahresdurchschnitt).
3. Sie erwarten einen unerwarteten Geldsegen (z. B. eine Erbschaft, die Übertragung von Aktienoptionen des Unternehmens usw.), den Sie zur Tilgung Ihrer Hypothek in den nächsten fünf Jahren nutzen können.
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4. Sie beabsichtigen, einen Teil Ihres Hauses zu vermieten, um Ihre Schuldendienstquote zu senken.
5Sie sind Rentner, möchten in Ihrem Zuhause bleiben und haben beträchtliche Ersparnisse für die Altersvorsorge, aber ein relativ geringes zu versteuerndes Einkommen.
Hier sind fünf Gründe, vor überhöhten Schuldenquoten davonzulaufen:
1. Sie mögen keinen Zahlungsstress, ein Faktor, wenn Ihr Einkommen und Vermögen nicht so stark sind, wie Sie zugeben
2. Hohe Hypothekenzahlungen schnüren Ihnen den Cashflow zu, und Sie geraten ins Schwitzen, wenn unerwartete Rechnungen oder steigende Zinsen auf Sie zukommen.
3. Durch eine Überschuldung sind Ihre Möglichkeiten, außerhalb Ihres Zuhauses für den Ruhestand zu sparen, eingeschränkt.
4. Ein hohes Verhältnis von Schulden zu Einkommen erschwert die Zulassung zu anderen Krediten.
5. Sie möchten Ihr Risiko eingehen und den Fremdkapitalanteil voll ausschöpfen, um den steigenden Immobilienpreisen zuvorzukommen.
Dieser letzte Punkt ist einer der schlechtesten Gründe, sich zu verschulden. In ein paar Jahren könnten eine nachlassende Einwanderung, eine himmelhohe Unerschwinglichkeit und ein steigender Eigenheimbau die sinkenden Zinsen ausgleichen und die jährliche Wertsteigerung von Eigenheimen stärker bremsen, als viele erwarten.
Die wahren Risiken
Entgegen den Mythen in den sozialen Medien verteilen Banken erweiterte Schuldenquoten nicht einfach so. Kreditnehmer, die erweiterte Schuldenquoten wünschen, müssen viele Kriterien erfüllen. Sie benötigen ausreichend Eigenkapital (20 bis 35 Prozent), ein hohes und stabiles Einkommen und eine stabile Beschäftigung, eine hohe Kreditwürdigkeit, gute Spargewohnheiten, geringe Schulden (ohne Hypotheken) und/oder beträchtliche Vermögenswerte.
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Aufsichtsbehörden und Investoren nehmen erstklassige Kreditgeber wie die „Big Six“-Banken sehr genau unter die Lupe und sind deshalb bei der Festlegung ihrer Schuldenquoten geiziger. Bei nicht staatlich regulierten Kreditgebern mit niedriger Bonität verhält es sich dagegen weniger.
„Flexible Schuldenquoten tragen dazu bei, die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aufrechtzuerhalten“, doch manche Kreditnehmer „nehmen zwangsläufig mehr Schulden auf, als sie bewältigen können“, sagt Valko.
Im heutigen Hochzinsumfeld sind nach Ansicht von Gaetano verlängerte Schuldenquoten ein Risiko für zu viele Kreditnehmer mit niedriger Bonität, die sich alternative Kreditgeber suchen. Angesichts der Zinssätze und Gebühren, die alternative Kreditgeber verlangen, sei es fast „unmöglich“, nach ein oder zwei Jahren zu einem erstklassigen Kreditgeber zu wechseln, sagt er.
Hausbesitzer, die sich 2021/2022 für erweiterte Raten entschieden, als alternative Kreditgeber Hypotheken zu 3,49 bis 3,99 Prozent verkauften, erlebten einen „Sprung auf 7,99 bis 8,49 Prozent, was das verfügbare Haushaltseinkommen lähmte“, fügt er hinzu. „Viele waren Opfer von FOMO und bereuen ihre Entscheidung.“
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Doch trotz des starken Anstiegs der Hypothekenzinsen im Jahr 2023, dem stärksten Anstieg im Jahresvergleich, den Statistics Canada jemals verzeichnet hat, bleibt das Bankensystem felsenfest. Die Zahl der Hypothekenausfälle wird weiter steigen, liegt aber immer noch weit unter den langfristigen Durchschnittswerten. Dennoch sind die Trends der kanadischen Schuldenquote Daten, die man unbedingt im Auge behalten sollte, und die Aufsichtsbehörden beobachten sie wie ein Falke eine Feldmaus.
Robert McLister ist Hypothekenstratege, Zinsanalyst und Herausgeber von MortgageLogic.news. Sie können ihm auf X unter @RobMcLister folgen.
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Die unten angezeigten Zinssätze werden bis zum Ende des jeweiligen Tages aktualisiert und stammen aus der Canadian Mortgage Rate Survey von MortgageLogic.news. Postmedia und Imaginative.Online Inc., die Muttergesellschaft von MortgageLogic.news, erhalten von bestimmten Hypothekenanbietern eine Vergütung, wenn Sie in den Diagrammen auf ihre Links klicken.
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