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Mizrahis Unternehmen wurde aus dem Eigentumswohnungsturmprojekt verdrängt, während die Saga weitergeht
Veröffentlicht am 28. Februar 2024 • Letzte Aktualisierung vor 9 Stunden • 5 Minuten Lektüre
Die im Bau befindliche Eigentumswohnung und das One One-Hotel an der Kreuzung Yonge St. und Bloor St. in Toronto. Foto von Arlyn McAdorey/The Canadian Press Files
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Die Saga um das problematische Eigentumswohnungsprojekt The One nahm am Montag eine neue Wendung, als ein vom Gericht bestellter Insolvenzverwalter ankündigte, dass er das Unternehmen des Projektentwicklers Sam Mizrahi aus seiner Rolle als Bauleiter entlassen und ankündigte, dass das Projekt möglicherweise zum Verkauf angeboten werde. The One, eines der ehrgeizigsten gemischt genutzten Projekte Kanadas, wurde im Oktober unter Konkursverwaltung gestellt, nachdem ein wichtiger Kreditgeber erklärt hatte, er werde keine zusätzlichen Mittel bereitstellen. Der geplante 85-stöckige Turm an der Ecke Yonge und Bloor in Toronto wurde von Verzögerungen, finanziellen Schwierigkeiten und Vorwürfen über Machtkämpfe zwischen seinen Bauherren – Mizrahi und Partnerin Jenny Coco – heimgesucht. Shantaé Campbell von der Financial Post erklärt, was Sie über das Projekt wissen müssen und was als nächstes kommt.
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Was ist „Der Eine“?
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Der 85-stöckige Turm an einer der verkehrsreichsten Kreuzungen Torontos wurde 2015 mit einem ursprünglichen Budget von 1,3 Milliarden US-Dollar und einem geplanten Fertigstellungstermin am 31. Dezember 2022 eröffnet. The One war als vielschichtiges Projekt mit 416 Eigentumswohnungen geplant, davon 175 Hyatt-Hotel mit einem Zimmer unter der Boutique-Marke Andaz, einer Reihe von Einzelhandelsgeschäften und einer vielfältigen Auswahl an Restaurants. Darüber hinaus sollte der Flaggschiff-Einzelhandelsmieter ein Apple Store sein.
Wann begann der Ärger?
Als eines der ersten öffentlichen Anzeichen dafür, dass sich die Aussichten des Projekts verschlechterten, reichte Apple im Jahr 2020 einen Antrag auf Vertragskündigung mit The One ein und verwies auf Bauverzögerungen. Durch den Rückzug von Apple blieben mehr als 15.000 Quadratmeter leer, darunter über 9.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss. Seitdem ist die Entwicklung auf zahlreiche Hindernisse gestoßen. Gerichtsdokumenten zufolge hatten diese Probleme erhebliche Auswirkungen sowohl auf den Zeitplan als auch auf das Budget des Projekts. Als das Gericht im Oktober entschied, einen Insolvenzverwalter zu ernennen, waren die Bauarbeiten erst bis zur 40. Etage fortgeschritten. Darüber hinaus ergaben Gerichtsdokumente, dass die Gesamtausgaben für das Projekt 2 Milliarden US-Dollar überschritten hatten.
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Warum ging es unter Insolvenzverwaltung?
Im Oktober 2023 beantragten führende Kreditgeber des Projekts, darunter die KEB Hana Bank, die Ernennung eines Insolvenzverwalters. Laut Gerichtsdokumenten machten die Kreditgeber erhebliche Kostenüberschreitungen, Verzögerungen im Bauzeitplan und eine erhebliche Verschuldung geltend. Berichten zufolge lag das Projekt um etwa 600 Millionen US-Dollar über dem Budget und hatte Schulden in Höhe von rund 1,7 Milliarden US-Dollar. Es war auch zwei Jahre hinter dem Zeitplan. Ältere Kreditgeber behaupteten außerdem, dass sich zwischen Coco und Mizrahi sowie den verbundenen Parteien eine „erbitterte“ Beziehung entwickelt habe. In Gerichtsdokumenten heißt es, dass sich diese Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten nachteilig auf den Fortschritt des Projekts und seine Beziehungen zu den Interessengruppen, einschließlich der vorrangig besicherten Kreditgeber, ausgewirkt haben. Infolgedessen gaben die leitenden Kreditgeber an, dass sie das Vertrauen in Mizrahi als Aufseher des Projekts verloren hätten, was zu dem Antrag auf Ernennung eines Insolvenzverwalters führte, dem das Gericht zustimmte. Damals wurde Mizrahis Firma, Mizrahi Inc., damit beauftragt, den Bau des Projekts fortzusetzen.
Wie funktioniert die Zwangsverwaltung in diesem Zusammenhang?
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Die Konkursverwaltung ist ein gängiges Rechtsmittel, das von Gläubigern eingesetzt wird, um unbezahlte Schulden einzutreiben, wenn ein Unternehmen mit seinen Kreditrückzahlungen in Verzug gerät. Im Rahmen der Konkursverwaltung haben Kreditgeber die Möglichkeit, einen Konkursverwalter gemäß ihren Kreditverträgen freiberuflich zu bestellen oder einen Konkursverwalter auf dem Rechtsweg anzustreben. Alvarez & Marsal Canada Inc., ein Unternehmensberatungsunternehmen, übernahm die Verantwortung für die Verwaltung der Vermögenswerte von The One und sollte mit verschiedenen Interessengruppen, einschließlich der vorrangig besicherten Kreditgeber, zusammenarbeiten, um eine Strategie für das Projekt zu entwickeln. Diese Strategie würde möglicherweise die Sicherung zusätzlicher Finanzmittel, die Überwachung des Baus, die Beilegung von Streitigkeiten zwischen Beteiligten und letztendlich die Festlegung der besten Vorgehensweise für das Projekt umfassen, was einen Verkauf oder andere Maßnahmen zur Maximierung des Werts für alle Beteiligten umfassen könnte.
Was ist diese Woche passiert?
Am Montag erteilte A&M Mizrahi eine Haftungsausschlusserklärung, wodurch das Unternehmen faktisch aus seiner Rolle als Generalunternehmer und Entwickler von The One entzogen wurde. Laut der neuesten Antragsakte von A&M vom 26. Februar wurden bei einer Überprüfung mehrere Bedenken aufgedeckt, darunter veraltete Zeitpläne und Budgets, fehlende formelle Beschaffungsprozesse, Verzögerungen bei der Formalisierung von Unterverträgen, eingeschränkte Nutzung von Baumanagementsoftware und das Fehlen einer formellen Nachverfolgung Fortschritt, unter anderem. In einem am selben Tag veröffentlichten Bericht erklärte der Insolvenzverwalter, dass die Einbeziehung von Skygrid Construction Inc. als neuer Bauleiter der vorteilhafteste Schritt für die Zukunft des Projekts sei. Der Übergang in die Geschäftsführung von Skygrid soll am 13. März erfolgen und ein neues Kapitel in der Entwicklung aufschlagen.
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Welche Rolle spielt Jenny Coco dabei?
In den Gerichtsdokumenten heißt es, dass Mizrahi und Coco über Coco International Inc. jeweils 50 Prozent der Stimmrechte an dem Unternehmen besitzen, dem das Projekt gehört. Laut Gerichtsdokumenten gewährte Coco International Inc. Mizrahi Commercial, dem Unternehmen, dem das Projekt gehört, ein Darlehen in Höhe von 75 Millionen US-Dollar. Dieses Darlehen war zusammen mit anderen Darlehen von vorrangigen Kreditgebern Teil der Projektfinanzierung. In der Gerichtsentscheidung werden keine Einzelheiten zu den Meinungsverschiedenheiten zwischen Coco und Mizrahi genannt, es heißt jedoch, die Kreditgeber hätten behauptet, es gebe „erhebliche und wesentliche Streitigkeiten über ihre jeweiligen Verpflichtungen und ihre Beteiligung an dem Projekt im Allgemeinen“.
Wo bleibt das für Käufer von Eigentumswohnungen und andere Interessengruppen?
Seit der Intervention von A&M ist der Bau des Turms vorangekommen. Laut dem Bericht über den Fortschritt von „The One“ ist das Gebäude auf 53 Stockwerke angewachsen. Trotz der oben genannten Bedenken schreiten wesentliche Bauarbeiten, einschließlich mechanischer, elektrischer und Sanitärarbeiten, reibungslos voran, während das Äußere des Gebäudes Gestalt annimmt. Dieser Fortschritt bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass für Käufer und Interessenvertreter alles wie gewohnt weitergeht, insbesondere da das Projekt bereits in der Projektphase ist Gesicherte Kreditgeber haben darauf hingewiesen, dass der Verkauf von The One weiterhin möglich ist.
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Ein Käufer, der ursprünglich dem Kauf einer Eigentumswohnung für 1,5 Millionen US-Dollar zugestimmt hat, muss stattdessen möglicherweise 2 Millionen US-Dollar zahlen
Sanj Mitra
Sanj Mitra, Partner der Wirtschaftsrechtskanzlei Aird & Berlis LLP, sagte, dass das Gericht im Falle eines Verkaufs die Befugnis habe, Kaufverträge ohne Streit abzulehnen, obwohl Einlagen nach dem Recht von Ontario geschützt seien. „Dieser Schutz stellt sicher, dass Käufer ihre Anzahlungen zurückerhalten können, wenn ein Projekt vor Herausforderungen steht oder nicht umgesetzt wird“, sagte Mitra. Laut Mitra sollten Käufer und Stakeholder auf Verzögerungen bei der Fertigstellung achten, die zusätzliche Kosten verursachen können, die oft an die Käufer weitergegeben werden. „Käufer sollten ihre Kaufverträge prüfen, um zu sehen, ob erhöhte Kosten bei Abschluss an sie weitergegeben werden können.“ Wenn ja, müsste ein Käufer, der ursprünglich zugestimmt hat, eine Eigentumswohnung für 1,5 Millionen US-Dollar zu kaufen, stattdessen möglicherweise 2 Millionen US-Dollar zahlen … darüber würde ich mir Sorgen machen, wenn ich Verbraucher wäre“, sagte Mitra.
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