Arkfield Development, die an der nordwestlichen Ecke des Queens Quay West und der Lower Spadina Avenue einen 49-stöckigen Turm in der Innenstadt von Toronto in der Innenstadt von Toronto positioniert ist. Das von BDP Quadrangle entworfene Gebäude, adressiert an 10 Lower Spadina Avenue, würde ein bestehendes 7-stöckiges Bürogebäude ersetzen. Das Gelände wird auch vom Lake Shore Boulevard in den Norden und Kings Landing begrenzt, eine 12-stöckige Eigentumswohnung, die vom renommierten kanadischen Architekten Arthur Erickson im Westen entworfen wurde. Urbantoronto berichtete im November 2024 über den Vorschlag. Seitdem fand im Januar ein Treffen der Gemeindekonsultation mit über 200 anwesenden Personen statt. Die Präsentationen wurden von der Stadt und dem Antragsteller vorgenommen, folgten einem Fragen und Antworten mit Anwohnern und Mitgliedern der Gemeinschaft am Wasser.
Mit Blick nach Osten entlang der Uferpromenade das geplante Gebäude in Spadina und Queens Quay. Der Architekt Ken Brooks, BDP Viereck, „Wir versuchen wirklich, diese Kreuzung zu feiern. Sie können es kommen sehen. Sie wissen etwas Besonderes, das zu diesem Zeitpunkt passiert “, das von der Goldberg Group bereitgestellt wurde
Das Meeting begann, als Benjamin Waters Benjamin Waters den Antragsprozess erläuterte und Informationen zum Planungsrahmen für den Bereich und den Standortkontext bereitstellte und Zonierung, Pläne, Richtlinien und Entwurfsrichtlinien verweist. Er stellte klar, dass im Sekundärplan in der Innenstadt der Betreffort in „gemischtem Gebiet 1“ identifiziert wird, eine Bezeichnung, die die intensivsten Entwicklungsformen in der Innenstadt ermöglicht.
Erinnern Sie die Teilnehmer an ihren Vorstoß nach lebhafter, grünem, komplettem Gemeinden in der Innenstadt, und der stellvertretende Bürgermeister Ausma Malik sagte: „Ich ermutige Entwickler, insbesondere diejenigen Wie sie zur örtlichen Gemeinschaft beitragen… und wie sie daran teilnehmen, sicherzustellen, dass unsere Räume und Gemeinden für lange Zeit zugänglich sind. “
Betreffstelle neben Arthur Ericksons Kings Landing, einem 12-stöckigen Gebäude mit 100 Einheiten, mit einem zurückgestuften Rücken-“-Design”, das von der Goldberg Group bereitgestellt wurde
Michael Goldberg von der Planungsberatung der Goldberg Group in Toronto, die den Antragsteller vertritt 55 drei Schlafzimmer (11%). Es wurde nicht festgestellt, ob es Eigentumswohnungen oder Vermietungen umfasst, aber es wird Marktunterkünfte sein. Der Vorschlag enthält außerdem eine Versorgung mit 39 Parkplätzen für Fahrzeuge auf 3 Tiefpunktparkplätzen, auf die aus einem Autoaufzug von der vorhandenen Auffahrt mit der angrenzenden Wohnung übertragen werden soll. Da für einen Autoaufzug eine Ausbildung erforderlich ist, wird kein Besucherparkplatz angeboten. Zusätzlich eine geringe Menge –1.378 ft² (128 m²) [0.4% of GFA] – Der Gewerbeflächen im Erdgeschoss würde entlang der Südhöhe liegen.
Auf der Basis des vorgeschlagenen Gebäudes reagiert die “gitterartige” Fassade auf die “Gitter” der Kings Landing. Die südöstliche Ecke des Turms ist “erodiert”, um die Ecke zu öffnen und den Fußgängerfluss zu verbessern. Eine Anspielung auf den öffentlichen Reich, deren Diskussion bis zum festgelegten Formular aufgeschoben wurde. Das Turmdesign präsentiert einen geformten Charakter, wobei eine eckige Balkonform die „funkelnden“ und wellenähnlichen Muster des Ontario-Sees widerspiegeln soll.
Blick auf die SE -Ecke. Verglasung im Erdgeschoss Gewerbe und ansässige Annehmlichkeit (auf Level 3 und 4) versucht, das Fußgängerbereich zu belasten, mit öffentlicher Kunst, um den spielerischen Charakter von Harbourfront zu verbessern, Bild von Goldberg Group
Goldberg, der den Entwickler vertritt, betonte die positiven Aspekte der Höhe und erzielte eine Reihe anderer Türme, die entlang der wichtigsten Straßen in der Innenstadt gestiegen sind. Dies führte zu einer Reihe von Fragen, ob die Größe ein Ziel sein sollte oder andere Aspekte priorisiert werden sollten. Der Architekt Ken Brooks von BDP Viereckle antwortete: „Wir glauben, dass es die Möglichkeit gibt, hier etwas in größerem Maßstab zu tun. Unsere Begründung: Spadina ist die größte Allee in Bezug auf Skalierung, Breite und Wichtigkeit und die Art und Weise, wie es sich an die Uferpromenade verbindet, verdient einige Feierlichkeiten. Wir sind der Meinung, dass ein spezielles Wahrzeichen zu diesem Zeitpunkt eine angemessene Antwort ist. “ Er fuhr fort: „Das andere, mit dem wir versuchen, es zu verbinden, ist Cityplace mit seiner großen Größe in den Norden. Eine Möglichkeit, diese Elemente zusammen zu stricken, besteht darin, ein ähnliches Maßstab aufzubauen. Deshalb haben wir uns den City Place als einen Bezugspunkt angesehen, um uns einen Hinweis darauf zu geben, was eine angemessene Größenordnung für ein Gebäude bei wäre [this] Website.”
Die architektonische Vision des Gebäudes leitet sich vom Prinzip der Bereitstellung eines wegweisenden Gebäudes am Terminus der Spadina Avenue an der Uferpromenade, in der die hohen Gebäude am City Place nördlich des Gardiner Expressway, das von Goldberg Group bereitgestellt wurde
Die Stadt erkannte das vorherige Feedback und betonte, dass das Projekt in einem frühen Stadium liegt. “Die Mitarbeiter der Stadt glauben nicht, dass es in seiner aktuellen Form akzeptabel ist”, sagte Waters und identifizierte eine Reihe von Problemen:
- Größe, Dichte, Massen, passen in den lokalen Kontext
- Rückschläge von Eigenschaftsleitungen
- Öffentlicher Bereich
- Laden
- Erdgeschosslayout
Waters öffnete dann den Boden für Fragen, Kommentare und Bedenken der Gemeinde. Die Diskussion schien sich um Themen zu verbinden, die sich auf die gebaute Form beziehen; Lebensfähigkeit, Qualität der Unterkünfte im Gebäude; und Überlastung.
Höhenkontextkarte. Gebäude entlang dieses Abschnitts der Uferstrecke in Höhe von bis zu 17 Stockwerken mit Genehmigungen bis zu 21 Stockwerken, Image von Goldberg Group
Gebaute Form
Der vorgeschlagene Turm liegt eine Höhe von 152 Meter, weit über der maximal zulässigen Höhenhöhe von 25 Meter (ca. 8 Stockwerke). Eine Reihe von Teilnehmern stellte die Ansicht des Antragstellers in Frage, dass die Turmhöhe auf die höchsten Gebäude in der Region verwiesen werden sollte. Sie boten eine Gegenansicht an, dass die 49-stöckige Höhe nicht zur Art der unmittelbaren Nachbarschaft am Wasser passte, die durch Gebäude mit bis zu 17 Stockwerken angegeben ist und vorhandene 12- und 17-stöckige Gebäude das Land an angrenzten. Der Westen bzw. nach Osten.
Der Teilnehmer „Leslie“ stellte fest: „Die Kreuzung hat bereits ein Wahrzeichen. Sie benötigen kein 49-stöckiges Gebäude, um ein Meilenstein in der Gemeinde zu sein. “In Bezug auf die von Arthur Erickson entworfene Kings-Landung und gleichzeitig bemerkt, dass es das Hauptquartier des Nationalen Balletts beherbergt.
Nasim Adab, Program Manager Urban Design in der Stadt, sagte: „… Die Richtlinien in der Innenstadt sind klar, dass nicht jede Immobilie für ein hohes Gebäude geeignet ist, obwohl gemischte Gebrauchsgebiet 1 für die dichteste Form geeignet ist. Die Dichte, die Anzahl der Stockwerke und die Höhe hängen sehr stark von ortsspezifischen Bedingungen ab. “ Goldberg betonte die Vorteile der Verdichtung und antwortete: „Was in der Innenstadt sehr deutlich ist, ist, dass Gebäude unterschiedlicher Größe und Skalierung koexistierbar untereinander existieren. Wenn Sie sehr früh im Prozess sind, besteht die Möglichkeit zur Überarbeitung, dass wir hoffentlich in der Lage sind. Aber wir glauben, dass dies im Jahr 2025 ein angemessenes Maßstab angesichts seines Standorts ist. “
Lebensfähigkeit
Die Teilnehmer stellten die vorgeschlagenen 75% der Einheiten im Gebäude mit 1 Schlafzimmer- und Studio-Layouts in Frage, was durchschnittlich 525 ft² bzw. 422 ft² groß war. Es ist zwar gut dokumentiert, dass der Eigentumswohnungsmarkt mit zunehmendem Tag auf dem Markt und der Preiserosion ein gewisses Stress erfolgt, aber das erklärte Ziel der Stadt, erschwingliche Wohnraum zu entwickeln, sieht so schwierig wie nie zuvor, ohne dass in dem Projekt keine erschwinglichen Einheiten vorgeschlagen wurden.
Die Teilnehmerin „Maryanne“ bezeichnete das Gespräch „entmutigend“ und „Respektlos gegenüber der Gemeinschaft“. „Dies bedeutet, dass mehr nicht sichtbare Einheiten in der Innenstadt gebracht werden. Sie können keine Familie haben. Du kannst nicht wachsen. Sie können hier nicht für einen langen Zeitraum nicht leben. Es bedeutet eine vorübergehende Gemeinschaft. “
Als Reaktion auf Bedenken auf den Einheit Mix erklärte Goldberg: „Der Plan in der Innenstadt erfordert, dass 10% 3 Schlafzimmer und 15% 2-Schlafzimmer sein müssen, weitere 15%, um in 2- oder 3-Schlafzimmer umgewandelt zu werden. Das ist es, was die Richtlinien für den Plan und das Aufwachsen -Plan -Planen sprechen, und wir haben diese politische Richtung erfüllt. “ Er kommentierte ferner, dass es keine Anforderung gibt, dass erschwingliche Einheiten in die Entwicklung einbezogen werden, und es ist nicht klar, wie die Projektökonomie angepasst werden kann, um die Renditen, die der Entwickler und die Anleger suchen, aufzunehmen.
Das Gebiet wird von TTC Streetcar bedient. Das 511-Einheiten-Gebäude umfasst 39 Fahrzeuge und 563 Fahrradparkplätze, das Bild von Goldberg Group bereitgestellt wird
Stauung
Die Teilnehmer äußerten die Ansicht, dass ein Gebäude in dieser Größenordnung an diesem Ort bereits schwierige Verkehrsmuster verschlimmern und die Überlastung erhöhen wird, was feststellt Auf TTC -Gleise und mit Autos, die Straßenbahnen oft zu Spitzenzeiten blockieren. Die Kreuzung von Spadina und Queens Quay West, wo in der geschäftigen Saison keine Rotwinne eingeschaltet ist, ist häufig überlastet.
Theressa Chang-Hun, Transportingenieur bei der BA Group, erklärte: „Auf der Grundlage unserer Analyse kann die Kreuzung auch bei der vorgeschlagenen Entwicklung funktionieren.“ Sie fügte hinzu: „Im Durchschnitt, dies [511 unit] Das Gebäude fügt nur 1 Person pro hinzu [streetcar] Fahrzeug, da sie oft kommen. “
Als Null -Besucherparkplätze vor Ort vor Ort ist noch nicht klar, wo der Entwickler vorschlägt, Besucher, Lieferungen, Auftragnehmer und Servicefahrzeuge aufzunehmen, abgesehen von den Planungsdokumenten, in denen „Vertrauen auf bestehende öffentliche Parkplätze in der Nähe des Betreffzustands zur Verfügung steht . ““
Kommunikationslücke?
Vorstandsmitglied der benachbarten Kings Landing Condominium “Dan” behauptete, Kings Landing habe eine „gegenseitige Vereinbarung“ mit dem Eigentümer von 10 Lower Spadina und dass niemand aus dem Team des Bewerbers mit ihnen in Kontakt gewesen sei. Er fuhr fort, Bedenken hinsichtlich des Vorschlags zu äußern. Als Reaktion darauf sagte Goldberg: „Wir erwarten nicht, dass Ihre Website in absehbarer Zeit zu jeder Zeit saniert. Wir schlagen den Rückschlag über der Höhe Ihres vorhandenen Gebäudes vor. “
Der Plan des Erdgeschosses zeigt Einzelhandelsflächen in der Klasse, Eintrittseintritt, Zugang zu Laden von der gemeinsamen Auffahrt, Bild von Goldberg Group
Unabhängig von dem Ergebnis des Feedbacks und der laufenden Überprüfung der Anwendung durch die Stadt gibt es einen Einblick in die kreativen Spannungen zwischen den Gewinnbedürfnissen der Entwickler, der Stabilität bestehender Bedürfnisse der Gemeinschaft, den Wachstumsbedürfnissen einer Nachbarschaft und einer Stadt und einer Stadt und einer Stadt und einer Stadt und einer Stadt und der Stadt Die Integration der kommunalen und provinziellen Regeln, die die Entwicklung regeln. Der Entwickler hat die Möglichkeit, seinen Fall in das Land Tribunal in Ontario zu bringen, wenn es keine Einigung mit der Stadt erreichen kann. Wie kann die Lebensqualität mit der wirtschaftlichen Entwicklung in Einklang gebracht werden? Welche Stakeholder haben den größten Einfluss? Stellt der Planungsprozess mehrere Interessen nachhaltig aus?
Toronto steht nicht still und mit Provinz- und Bundeswahlen, die sich schnell einem scheinbar verstärkten Zustand der Unsicherheit nähern. 10 Lower Spadinas zukünftige Bewohner und ihre Nachbarn könnten in einer ganz anderen Umgebung sein, sobald das Gebäude in wenigen Jahren abgeschlossen ist.
Urbantoronto wird weiterhin den Fortschritt in dieser Entwicklung verfolgen. In der Zwischenzeit können Sie jedoch mehr darüber aus unserer unten verlinkten Datenbankdatei erfahren. Wenn Sie möchten, können Sie sich der Konversation im zugehörigen Projektforum -Thread anschließen oder einen Kommentar in dem auf dieser Seite bereitgestellten Raum hinterlassen.
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