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Economic Update stellt neue Hypothekencharta vor und stellt Milliarden für den Bau neuer Häuser bereit
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Veröffentlicht am 21. November 2023 • Letzte Aktualisierung vor 2 Tagen • 5 Minuten Lektüre
Millionen von Hypotheken müssen in den Jahren 2024 und 2025 zu höheren Zinssätzen verlängert werden, was die Sorge vor Zwangsverkäufen aufkommen lässt. Foto von Jay LaPrete/Bloomberg
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Die Hypothekenkrise, die dazu führen wird, dass in den nächsten zwei Jahren mehr als zwei Millionen Wohnungsbaudarlehen zur Erneuerung anstehen, schien im Wirtschaftsbericht der Bundesregierung für den Herbst eine große Belastung zu sein.
Das am 21. November von Finanzministerin Chrystia Freeland vorgestellte Update enthüllte ein prognostiziertes Haushaltsdefizit von 40 Milliarden US-Dollar für 2023–2024, etwas weniger als die im Frühjahrshaushalt prognostizierten 40,1 Milliarden US-Dollar, und konzentrierte sich stark auf eine Reihe von Maßnahmen zur Erschwinglichkeit von Wohnraum.
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Dazu gehörte eine neue kanadische Hypothekencharta, die Erleichterungen kodifiziert, die Finanzinstitute finanziell angeschlagenen Hausbesitzern gewähren, sowie Erleichterungen für einige Kreditnehmer von einem Hypotheken-Stresstest, wenn sie die Bank wechseln, um ihre Hypothek zu verlängern. Dieser Schritt soll den Wettbewerb zwischen Kreditgebern erhöhen und die Schmerzen lindern Erneuerungen in den nächsten Jahren in einer Zeit deutlich höherer Zinsen.
Die Wirtschaftsaktualisierung umfasste auch eine Zusage von mehr als 25 Milliarden US-Dollar an kostengünstigen Finanzierungen, um den Bau von mehr als 71.000 neuen Mietwohnungen in Städten durch die Rental Construction Financing Initiative zu fördern, und eine weitere Zusage von 13 Milliarden US-Dollar an die National Housing Co. Investmentfonds soll 60.000 neue bezahlbare Häuser bauen und 240.000 weitere reparieren.
„Unser Land braucht mehr Häuser und wir brauchen schnell mehr davon“, sagte Freeland im Unterhaus, als sie das Wirtschaftsupdate überbrachte.
Finanzministerin Chrystia Freeland kommt zu einer Pressekonferenz vor der Vorlage der Wirtschaftserklärung für den Herbst in Ottawa. Foto von Justin Tang/The Canadian Press
Ökonomen und Branchenakteure sagten, die Initiativen seien ein Schritt in die richtige Richtung – aber nur ein Schritt –, um den Kanadiern bei der Bewältigung der Inflation zu helfen und sich gleichzeitig mit den voraussichtlich erdrückenden Hypothekenverlängerungen bei höheren Zinssätzen auseinanderzusetzen.
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„Es scheint, dass sich die Bundesregierung des Drucks bewusst ist, den die Kanadier verspüren, wenn sie sich den Kauf eines Eigenheims leisten können, sei es ein Erstwohnsitz, eine Aufstockung oder sogar eine Verkleinerung, und die, die es derzeit gibt in Häusern und sind besorgt über Erneuerungen“, sagte Karen Yolevski, Chief Operating Officer von Royal LePage Real Estate Services Ltd..
„Es ist wichtig zu sehen, dass die Regierung erkennt, dass die Kanadier angesichts der Geschwindigkeit, mit der die Zinssätze angehoben werden, und der Differenz, die sie bei der Erneuerung zahlen müssen, unter Druck und Stress stehen.“
Über die Anreize zum Bau tausender weiterer Mieteinheiten hinaus kündigte Freeland ein Vorgehen gegen Kurzzeitmieten an, um mehr Wohnraum für Langzeitmieter und -käufer freizugeben. Personen, die Immobilien über Unternehmen wie Airbnb Inc. vermieten und versuchen, Kosten für kurzfristig vermietete Immobilien in Regionen abzuziehen, in denen dies verboten ist oder nicht der behördlichen Registrierung entspricht, werden nicht mehr zugelassen.
Yolevski sagte, wenn die Steueränderung Eigentumswohnungen in Städten wie Toronto sperren oder für längerfristige Vermietung verfügbar machen würde, würde dies den benötigten Wohnungsbestand erhöhen. Sie sagte jedoch, dass es sich bei einigen der voraussichtlich betroffenen Immobilien um Freizeitimmobilien handeln werde, so dass sie in städtischen Gebieten, in denen dies benötigt werde, nicht viel für das Angebot sorgen würden.
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John Oakey, Vizepräsident der Steuerabteilung bei CPA Canada, stellte die Frage, wie man Steuern einsetzt, wenn es keine Beweise dafür gibt, dass sie helfen.
„Wir befürchten, dass diese Maßnahme zu Ungleichheiten im Steuersystem führen könnte, ohne dass klar ist, dass sie das Wohnungsangebot Kanadas sinnvoll verbessern wird“, sagte er in einer Erklärung.
Avery Shenfeld, Chefökonom der Canadian Imperial Bank of Commerce, sagte, da ein Großteil des „neuen Geldes“, das für den Wohnungsbau vorgesehen ist, erst 2025 ankommt, werde es einige Zeit dauern, bis sich der daraus resultierende Anstieg des Angebots auf die Mietinflation auswirkt .
„Es gibt noch andere Dinge, die sie bereits tun, um das Angebot zu verbessern, und alle diese Maßnahmen dürften einige Vorteile im Hinblick auf die mittelfristige Mietinflation haben“, sagte er. „Angesichts des Ungleichgewichts zwischen Bevölkerungswachstum und verfügbarem Wohnungsbestand wird die Mietpreisinflation kurzfristig leider nur durch eine Abkühlung der Wirtschaft und in einigen Städten an die Grenzen dessen, was sich die Kanadier tatsächlich leisten können, verlangsamt bezahlen.”
Befürworter des Wohnungsbaus lobten jedoch das Vorgehen der Bundesregierung und verwiesen auf eine Studie der McGill University, wonach Plattformen wie Airbnb Zehntausende Einheiten vom kanadischen Wohnungsmarkt entfernt hätten.
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„Kommerzielle Kurzzeitmieten verschärfen Kanadas Erschwinglichkeitskrise, indem sie die Mieten in die Höhe treiben und den Mieterhaushalten dringend benötigte Wohnungen wegnehmen“, sagte Annie Hodgins, Geschäftsführerin des Canadian Centre for Housing Rights.
„Regierungen in ganz Kanada müssen zusammenarbeiten, um Vorschriften umzusetzen, um Mieterhöhungen zu stabilisieren und die Auswirkungen gewerblicher Kurzzeitmieten auf die Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum abzumildern.“
Kanada führt neue Regeln zur Regulierung von bei Airbnb Inc. gelisteten Immobilien ein, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern. Foto von Jason Payne/PNG-Dateien
Das Angebot gilt als einer der größten Faktoren für die explodierenden Immobilienpreise, wobei der Durchschnittspreis für ein Haus in einigen Städten mehr als 1 Million US-Dollar beträgt. Um jedoch genügend Wohnraum zu schaffen, um die Nachfrage zu decken, müssen Maßnahmen auf Bundes-, Provinz- und Kommunalebene ergriffen werden.
Um die Erschwinglichkeit wiederherzustellen, sagte Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC), dass 3,5 Millionen zusätzliche Einheiten über die 18,2 Millionen hinaus, die bis 2030 gebaut werden sollen, benötigt werden, wobei 60 Prozent des Defizits auf Ontario und British Columbia entfallen, wo es nicht möglich war, sie zu halten Der Anstieg der Nachfrage ist am deutlichsten zu spüren.
CMHC hat auch auf die Hypothekenkrise hingewiesen und schätzt, dass in den Jahren 2024 und 2025 2,2 Millionen Hypotheken erneuert werden müssen – mit Krediten in Höhe von insgesamt 675 Milliarden US-Dollar – oder etwa 45 Prozent aller ausstehenden Hypotheken in Kanada.
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Obwohl die Zinssätze nicht so hoch sind wie in der kanadischen Geschichte, mussten Hypothekeninhaber heute den größten und schnellsten Zinsanstieg seit mehr als vier Jahrzehnten hinnehmen, sagte CMHC in einem Bericht vom 9. November.
Nur ein Teil der zur Verlängerung anstehenden Hypotheken ist versichert und hat Anspruch auf die Entlastung im Wirtschaftsupdate.
Dennoch sagte der in Ottawa ansässige Hypothekenmakler Chris Allard, dass die Abschaffung des Stresstests für einige Hausbesitzer, die bei der Erneuerung ihrer Hypothek zwischen verschiedenen Finanzinstituten wechseln möchten, ein positiver Schritt sei, da der bei der neuen Institution erforderliche Stresstest sie dazu zwingen würde, sich zu einem höheren Preis zu qualifizieren höheren monatlichen Hypothekenzins als bei dem aktuellen Finanzinstitut.
„Kreditnehmer hatten immer die Befürchtung, dass sie zu einem ungünstigeren Zinssatz unterzeichnen müssten, nur weil sie nicht die Voraussetzungen für einen anderen Kreditgeber erfüllen“, sagte er und wies darauf hin, dass es früher möglich war, eine Hypothek von einem Kreditgeber auf einen anderen zu übertragen ohne Stresstest, sondern nur für diejenigen, die vor Oktober 2016 eine Hypothekenversicherung hatten.
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Die Erleichterung des Stresstests für einige Kreditnehmer wurde in die neue kanadische Hypothekencharta integriert, die Hypothekenerleichterungen kodifiziert, einschließlich vorübergehender Verlängerungen der Amortisationszeiträume für gefährdete Hypothekeninhaber und des Verzichts auf Gebühren und Kosten für solche Erleichterungen.
Gemäß der Charta müssen Kreditgeber Hausbesitzer vier bis sechs Monate vor der Verlängerung ihrer Hypothek kontaktieren, um sie über ihre Verlängerungsoptionen zu informieren, einschließlich der Möglichkeit, Pauschalzahlungen zu leisten, um negative Abschreibungen zu vermeiden, oder ihren Hauptwohnsitz ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zu verkaufen .
Darüber hinaus können die Banken keine „Zinsen auf Zinsen“ verlangen, wenn sich der Kreditnehmer vorübergehend in einer Phase negativer Amortisation befindet, was bedeutet, dass sie nur die Zinsen abdecken, ohne den Kapitalbetrag zurückzuzahlen.
• E-Mail: [email protected]
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