Office vacancy crisis presents an opportunity for affordable housing

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Millicent Wong
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Die Büroleerstandskrise könnte die Tür für bezahlbareren Wohnraum öffnen

Veröffentlicht am 19. April 2023 • Zuletzt aktualisiert vor 5 Tagen • 4 Minuten gelesen

Die Nachfrage nach Büroflächen versiegt. Die Nachfrage nach Büroflächen versiegt. Foto von Christinne Muschi/Bloomberg Dateien

Trotz der Bemühungen, die Mitarbeiter wieder in Büros zu bringen, bleiben die Leerstandsquoten hartnäckig hoch, aber dieser offensichtliche Trend könnte eine Gelegenheit sein, überschüssigen Raum in Wohneinheiten umzuwandeln, um den Bedarf an begehrtem, erschwinglichem Wohnraum zu beschleunigen.

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Diese Möglichkeit ist schon seit einiger Zeit in Arbeit. Ein Bericht des Urban Analytics Institute der Toronto Metropolitan University vom Mai 2020 warnte vor dem erwarteten Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen und schlug vor, dass „gewerbliche Vermieter möglicherweise eine Notfallplanung einleiten möchten, um zu sehen, ob gewerbliche Gebäude teilweise oder vollständig in andere umgewandelt werden können Landnutzungen, wie z. B. Wohnen.“

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Drei Jahre später gewinnen solche Stimmen an Bedeutung, da die Nachfrage nach Büroflächen versiegt. Laut einem aktuellen CBRE-Bericht betrug die Leerstandsquote von Büros in Kanada im ersten Quartal 2023 17,7 Prozent. In den letzten 12 aufeinanderfolgenden Quartalen wurden dem Markt mehr Büroflächen hinzugefügt als an Mieter vermietet, was zu einer negativen Absorptionsrate führte.

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Selbst in den begehrten Büros in der Innenstadt sind die Leerstandsquoten hoch, und die Auslastung vermieteter Flächen ist viel niedriger als vor der Pandemie. Aber der CBRE-Bericht besagt, dass langweilige ältere Gebäude Schwierigkeiten haben werden, Mieter anzuziehen, die wahrscheinlich zu „gut ausgestatteten modernen Räumen“ tendieren würden. Daher können Gebäude mit unflexiblen Grundrissen, langsamen Aufzügen und veralteten Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen noch höhere Leerstandsraten aufweisen als der lokale Durchschnitt.

Auch die Finanzmärkte zeigen Anzeichen von Schmerz, da die Büronachfrage zurückgeht. Die „Preise von Anleihen, die durch gewerbliche Hypotheken besichert sind, sind kürzlich auf ein Niveau gefallen, das seit den frühen Tagen der Pandemie nicht mehr erreicht wurde“, so das Wall Street Journal. Seine Geschichte verdeutlichte das daraus resultierende Risiko für Banken, die 46 Prozent aller gewerblichen Immobilienschulden in den Vereinigten Staaten halten.

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Büroimmobilien-Investmentfonds (REITs) in Kanada scheinen ähnliche Stressindikatoren zu zeigen. Viele ihrer Anteilspreise brachen zu Beginn der Zinserhöhungen ein, einige sogar noch weiter im März 2023.

Sind sinkende Anleihen- und REIT-Werte ein Hinweis auf noch tiefere Probleme? Daten des Gouverneursrates der US-Notenbank zeigen, dass die Ausfallquote für gewerbliche Immobilienkredite, ausgenommen Ackerland, aber nicht beschränkt auf Büroimmobilien, im vierten Quartal 2022 bei 0,68 Prozent lag, was deutlich unter den fast neun Prozent liegt im ersten Quartal 2010 verzeichnet. Daher dürften Aussagen über ein bevorstehendes Debakel übertrieben sein.

Aber die langfristigen Aussichten für Büroimmobilien sind alles andere als sicher. Hybride Arbeitspraktiken könnten die Leerstandsquoten weiter erhöhen, wenn die Mietverträge in den nächsten Jahren verlängert werden. Könnte dies dazu führen, dass die Leerstandsraten in Toronto auf 30 Prozent oder mehr steigen, wie es in Calgary der Fall ist? Die Antwort hängt vom Tempo und Umfang der wirtschaftlichen Erholung und dem zunehmenden demografischen Fußabdruck ab.

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Steigende Zinsen haben den Zugang zu Kapital eingeschränkt und damit die Risiken für gewerbliche Immobilien erhöht. Einige glauben jedoch, dass diese Risiken beherrschbar sind. Beispielsweise sagte UBS Global Wealth Management kürzlich, dass Gewerbeimmobilien „das Engagement bei Banken derzeit mit potenziellen Verlustniveaus beherrschbar sind, selbst in einem Szenario einer harten Landung, das wahrscheinlich eher Ertragsdruck als Kapitalverzehr verursacht“.

Vielleicht liegt ein Grund für diese Ansicht darin, dass leerstehende Bürogebäude eine einzigartige Gelegenheit darstellen, die Herausforderungen der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Kanada anzugehen, die sich aus einem Unterangebot an Wohnraum in den letzten fünf Jahrzehnten ergeben haben. Mit einer weiteren Million Menschen im Jahr 2022 sind die Chancen, dass das Wohnungsangebot die Nachfrage einholt, unter den Business-as-usual-Szenarien entmutigend gering.

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Etwas unkonventionelles Denken, nämlich die Umnutzung eines überschüssigen Vermögenswertes in etwas, das knapp ist, ist das, was Kanada in Betracht ziehen muss. Calgary ist bereits führend bei der Umwandlung von Büros in Wohnungen. Die Stadt meldet einen leichten Rückgang der Büroleerstände, was aber nicht unbedingt auf eine höhere Nachfrage nach Unternehmensflächen zurückzuführen ist, sondern auf die Umwandlung von Büros in Wohnnutzungen.

  1. Wohntürme in Toronto.

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  2. Ein Haus zum Verkauf in Mississauga, Ont.

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  3. Mietwohnungen in Ottawa.

    Kanadas Mietwohnungsmarkt hinkt den USA hinterher, was viele Probleme verursacht

Zum Beispiel steht jetzt in der Innenstadt von Calgary anstelle eines Bürogebäudes ein bezahlbares Wohngebäude mit 82 Einheiten namens Neoma. HomeSpace, eine Wohltätigkeitsorganisation, die bezahlbaren Wohnraum für schutzbedürftige Menschen baut, unterhält und verwaltet, kaufte das leerstehende Bürogebäude für 4,7 Millionen US-Dollar, und PCL Constructors Inc. renovierte es für 30 Millionen US-Dollar.

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Avison Young (Canada) Inc., ein gewerbliches Immobilienunternehmen, schätzt, dass 30 Prozent der Bürogebäude in Kanada, was etwa 3.000 Bürotürmen entspricht, in Wohnzwecke umgewandelt werden können. Es warnte jedoch davor, dass Konvertierungen kein einfacher Prozess sind. Die Form der Bodenplatte, der Standort und die Anzahl der Aufzüge, Rohrleitungen und andere Überlegungen können die Kosten erhöhen.

„Lass niemals eine gute Krise ungenutzt bleiben“, witzelte Winston Churchill während des Zweiten Weltkriegs. Die Büroleerstandskrise kann die Tür für erschwinglicheren Wohnraum öffnen, erfordert jedoch die Zusammenarbeit des öffentlichen und des privaten Sektors, indem sie ihre Vermögenswerte und Ressourcen wirksam einsetzen.

Murtaza Haider ist Professorin für Immobilienmanagement und Direktorin des Urban Analytics Institute an der Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis ist ein Veteran der Immobilienbranche. Sie können auf der Website des Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com, erreicht werden.

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