Kanadische Hausbesitzer haben auf die harte Tour erfahren, dass fünfjährige Hypothekenlaufzeiten eine routinemäßige Verlängerung in einen Haushaltsnotfall verwandeln können.
Dies geschah, nachdem sich Kanadas Leitzins von 2022 bis 2023 fast verdreifacht hatte – der stärkste proportionale Anstieg seit Beginn der Aufzeichnungen. Und während die meisten amerikanischen Kreditnehmer angesichts ihrer 30-jährigen Zinsbindung die Erhöhungen in den USA mit einem Schulterzucken abtun, haben die Kanadier die volle Auswirkung auf sich genommen.
Tatsächlich steigen die Hypothekenausfallraten deshalb auch heute noch.
Aber was wäre, wenn es nicht so sein müsste? Was wäre, wenn eine langfristige Zahlungssicherheit zu angemessenen Zinssätzen möglich wäre?
Experten sprechen seit Jahren über diese Idee, weil sie theoretisch einfach Sinn macht. Sie möchten, dass die Menschen wirtschaftliche Möglichkeiten zur Bewältigung des Zinsrisikos haben. Jede Regulierungsbehörde in Kanada würde dem zustimmen.
Warum unternimmt unsere Regierung also nichts dagegen? Ein Grund dominiert: Der Sprung vom endlosen Gerede zum tatsächlichen Handeln erfordert Anstrengung.
Aber fast nichts Gutes im Leben ist einfach, das ist also keine Entschuldigung.
Es ist an der Zeit, nicht mehr darüber zu reden und diese Initiative voranzutreiben, Herr Premierminister, Herr Wohnungsbauminister, Finanzministerium, OSFI, Bank of Canada, CMHC und alle anderen, die eine Rolle spielen können.
Warum 10-jährige Hypotheken wichtig sind
Bereits 2019 sagte der ehemalige Gouverneur der Bank of Canada, Stephen Poloz, in einer Rede: „Als politischer Entscheidungsträger sehe ich, wie längerfristige Hypotheken zu einem sichereren Finanzsystem und einer stabileren Wirtschaft beitragen können.“
Als Poloz heute mit mir sprach, äußerte er dasselbe. „Ich habe meine Meinung zu all dem nicht geändert“, sagte er. „Amerikanische Haushalte genießen angesichts ihrer 30-jährigen Laufzeit eine wesentlich stabilere finanzielle Situation.“
Dennoch entscheidet sich weniger als einer von 100 kanadischen Kreditnehmern für eine Laufzeit von 10 Jahren – sie kosten einfach zu viel.
Und es ist eine Henne-Ei-Situation, denn wir brauchen niedrigere Finanzierungskosten, um mehr Menschen für uns zu interessieren. Aber wir brauchen mehr Interessierte, um niedrigere Förderkosten zu erreichen.
In der Praxis sind günstige 10-Jahres-Hypotheken die längste Laufzeit, auf die wir hoffen können. Eine 30-jährige Finanzierung kostet in Kanada zu viel, und die meisten Kreditnehmer mit 30-jähriger Laufzeit in den USA steigen ohnehin nach durchschnittlich sieben bis neun Jahren aus.
Was muss sich ändern?
Um in Kanada kostengünstige 10-Jahres-Hypotheken zu ermöglichen, müssen mindestens fünf Dinge passieren:
Wir müssen das Gesetz neu schreiben
Das veraltete Zinsgesetz, das bis ins 19. Jahrhundert zurückreicht, begrenzt die Strafen für die vorzeitige Rückzahlung von Hypotheken nach fünf Jahren auf drei Monatszinsen. Dies ist mit Abstand der Hauptgrund dafür, dass wir in diesem Land keine günstigen 10-Jahres-Hypotheken haben.
Banken können die Preise nicht niedrig halten, wenn sie das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung absichern müssen.
„Fast 100 Prozent der Kreditnehmer zahlen ihre Kredite aus, wenn die Zinsen sinken, und praktisch null Prozent werden auszahlen, wenn die Zinsen steigen“, sagt Dan Eisner, CEO von True North Mortgage.
„Das Zinsgesetz gibt den Menschen eine einseitige Option, und Banken mögen keine einseitigen Optionen – es sei denn, es kommt ihnen zugute.“
Um diesem legitimen Kreditgeberrisiko zu begegnen, müssen die Strafbeschränkungen für zehnjährige Laufzeiten aufgehoben werden, damit die Banken Verluste aus gebrochenen Verträgen ausgleichen und bessere Zinssätze anbieten können.
Dadurch würde auch Kapital von Nichtbanken-Kreditgebern wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften angezogen, die langfristige Vermögenswerte mit einer Laufzeit von zehn Jahren und begrenztem Reinvestitionsrisiko lieben. Neue Marktteilnehmer auf dem kanadischen Finanzierungsmarkt würden die Liquidität erhöhen und die Zinsen noch weiter senken.
Wir müssen faire 10-Jahres-Strafen vorschreiben
In Verbindung mit der oben genannten Änderung muss die Regierung faire Strafregeln für alle Bedingungen erlassen, die über fünf Jahre hinausgehen.
Mit anderen Worten: Die Banken müssen sich darauf beschränken, eine 10-Jahres-Entschädigung einzufordern, die auf ihren tatsächlichen Verlusten basiert, die Ihnen durch die vorzeitige Kündigung Ihres Hypothekenvertrags entstanden sind.
Heute sind pauschale Vorfälligkeitsentschädigungen für die Banken ein Profitcenter. Mit anderen Worten: Sie verdienen mit Pauschalstrafen mehr Geld, als es ihnen kostet, wenn Sie vorzeitig abbrechen.
Das grenzt an Unzumutbarkeit in Fällen, in denen Kreditnehmer mit zehnjähriger Laufzeit vor fünf Jahren aussteigen müssen. Der Grund dafür ist, dass 10-Jahres-Strafen enorm sein können.
„Eine Möglichkeit, das Risiko für Verbraucher zu verringern, besteht darin, Standardberechnungen für feste Hypothekenstrafen vorzuschreiben“, sagt Eisner.
Randbemerkung: Viele plädieren für faire Strafen unter allen Bedingungen, aber wir müssen vorsichtig sein, was wir uns wünschen. Wenn Ottawa die heutigen lächerlichen Zinsstrafen der Großbanken verbieten würde, würden die Banken diese entgangenen Einnahmen einfach in ihre Hypothekenzinsen einrechnen und wir würden alle mehr zahlen.
Unsere Aufgabe hier ist es, Kreditnehmer mit 10-jähriger Laufzeit zu schützen und einen 10-Jahres-Markt anzukurbeln, und nicht alle Probleme der Welt zu lösen.
Übrigens gibt es auf dem Fünfjahresmarkt bereits zahlreiche Alternativen, um Strafen zu vermeiden, wenn Sie mit einem Hypothekenmakler sprechen und den richtigen Kreditgeber auswählen.
Kreditgeber brauchen eine bessere Verbriefung
Kanada braucht eine liquidere 10-Jahres-Verbriefung für reguläre Hypotheken, wenn wir überhaupt Wettbewerb wollen.
Nichtbanken-Kreditgeber, mit denen ich spreche, sagen, dass die Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), die in diesem Land für die Hypothekenverbriefung zuständig ist, bei der Vergabe von zehnjährigen Verbriefungen für Einfamilienhaushypotheken zu knapp vorgeht. Das muss sich ändern.
Aber zur Verteidigung von CMHC: Die knappen Zuteilungen spiegeln größtenteils die geringe Verbrauchernachfrage wider.
CMHC könnte einen Mehrwert schaffen, indem es ein öffentliches Wohl tut und die Gebühr für die 10-jährige Canada Mortgage Bond (CMB)-Garantie senkt, die doppelt so hoch ist wie die Gebühr für fünf Jahre. Dies trotz der Wahrscheinlichkeit, dass Kreditnehmer ihre Hypothek vor Ablauf der zehn Jahre ändern.
(Erklärung: CMBs sind das wichtigste Mittel, mit dem Nichtbanken-Kreditgeber mit Großbanken konkurrieren. Dabei handelt es sich um staatlich garantierte Wertpapiere, die durch Pools bereits versicherter Wohnhypotheken besichert sind. Sie bieten Bankenkonkurrenten eine entscheidende, kostengünstige Finanzierung und Anlegern sichere, CMHC-garantierte Renditen.)
Verbraucher brauchen Schutz
Die Regierung müsste die Kreditgeber davon überzeugen, den Kreditnehmern mit zehnjähriger Laufzeit angemessene Flexibilität zu bieten.
Dies würde natürlich von der Qualifikation des Kreditnehmers abhängen, aber die Regulierungsbehörden müssten die Banken dazu ermutigen, straffreie Portabilität, Port-and-Increase-Optionen (für den Fall, dass jemand seine Finanzierung erhöhen muss, um ein neues Haus zu kaufen) und Sekundärfinanzierung (bei der man eine zweite Hypothek oder HELOC beim gleichen Kreditgeber ohne Strafe hinzufügen könnte – ebenfalls vorbehaltlich der Qualifikation) anzubieten.
Um diese Flexibilität zu unterstützen, wären Anpassungen an den Verbriefungsprogrammen erforderlich, insbesondere für kleinere Nichtbanken-Kreditgeber.
Kreditgeber würden außerdem von verbrieften Hypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren profitieren, da sie nicht erneut niedrige Versicherungsgebühren zahlen müssten, wenn Kreditnehmer von anderen Kreditgebern wechseln.
Darüber hinaus müssten sich Kreditgeber mit einer Laufzeit von 10 Jahren nicht so viele Sorgen machen, dass sie nach fünf Jahren Kunden verlieren könnten.
Es muss eine Karotte sein
Damit die Nachfrage zu Skaleneffekten führt, benötigen Kreditnehmer einen größeren Anreiz, eine 10-jährige Hypothek aufzunehmen.
Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, den bundesstaatlichen Hypotheken-Stresstest für 10-jährige Kredite abzuschwächen oder abzuschaffen, was bedeutet, dass Kreditnehmer lediglich nachweisen müssen, dass sie sich ihren Vertragszinssatz leisten können.
Es macht keinen Sinn, Kreditnehmer mit 10-jähriger Laufzeit nachzuweisen, dass sie sich einen um 200 Basispunkte höheren Zinssatz leisten können, da bereits eine langfristige Zahlungssicherheit besteht.
Darüber hinaus würde die natürliche Amortisation in der Regel dazu führen, dass eine Hypothek mit einem Beleihungswert von 95 Prozent nach zehn Jahren auf 71 Prozent sinkt, was den Kreditnehmern zahlreiche Refinanzierungsmöglichkeiten bietet.
OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) hat bereits beschlossen, den Stresstest für nicht versicherte Hypotheken abzuschaffen, mit der Begründung, dass dieser angesichts der neuen Loan-to-Income-Regel, die eine übermäßige Verschuldung eindämmt, möglicherweise überflüssig wird.
„Der Stresstest sollte immer kontextabhängig sein (und sich im Laufe der Zeit je nach finanziellem Umfeld weiterentwickeln“), sagte Poloz. „Vielleicht ist es an der Zeit, eine völlige Neugestaltung vorzunehmen, die in mehr als einer Dimension zur Finanzstabilität beiträgt.“
Heutzutage sind die führenden 10-Jahres-Hypothekenzinsen rund 85 und mehr Basispunkte teurer als die führenden 5-Jahres-Hypotheken (d. h. 5,14 Prozent gegenüber 4,29 Prozent).
Die oben genannten Änderungen könnten diesen Unterschied etwa halbieren.
Realitätscheck und was auf dem Spiel steht
Dieser Autor täuscht sich nicht genug, um zu erwarten, dass Millionen Kanadier Schlange stehen und mehr als 40 Basispunkte mehr für einen 10-Jahres-Firmenvertrag zahlen. Aber eine bedeutende Minderheit wird es tun, wenn die richtigen Umstände gegeben sind.
Das gilt insbesondere dann, wenn jemand seine Immobilie langfristig behalten möchte, wenn die Zinsen unter dem Fünfjahresdurchschnitt liegen oder wenn die Zahlungssicherheit wichtiger ist als das Kneifen jedes Cents.
Im Jahr 2021 boten einige Anbieter 10-jährige Hypotheken zu einem Zinssatz von nur 1,99 Prozent an. Die führenden fünfjährigen Hypotheken lagen damals unter 1,25 Prozent.
Wäre der 10-Jahres-Markt damals liquide gewesen, wären jahrzehntelange Hypotheken möglicherweise für etwa 1,75 Prozent oder weniger erhältlich gewesen, ein Zinssatz, für den heutige Hausbesitzer eine Niere und möglicherweise ein Geschwisterkind eintauschen könnten.
Niedrige langfristige Hypotheken hätten unzähligen Kreditnehmern ernsthaften Stress und Zehntausende Zinsen erspart.
In den USA zahlt die Mehrheit der Kreditnehmer gerne mehr für 30-Jahres-Zinsen als für Fünfjahreszinsen. Reduzieren Sie die Spanne zwischen 10-Jahres- und 5-Jahres-Anleihen, und viele Kanadier würden diesem Beispiel folgen. Schließlich ist der Abschluss einer Versicherung unter den richtigen Umständen wertvoll.
Deshalb muss unsere Regierung handeln – jetzt.
Wir leben in einer Welt mit struktureller Inflation, Haushalts- und Handelsrisiken. Politiker und politische Entscheidungsträger müssen die Menschen mit sichereren und vorhersehbareren langfristigen Hypotheken davor schützen.
Ohne dass Ottawa Maßnahmen ergreift, führt uns die Gleichgültigkeit der Anleger auf den Weg des geringsten Widerstands. Und dadurch liegt viel zu viel Macht bei der Hypothekenpreisgestaltung in den Händen des Bankenoligopols.
Robert McLister ist Hypothekenstratege, Zinsanalyst und Herausgeber von MortgageLogic.news. Sie können ihm auf X unter @RobMcLister folgen.
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