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Um Menschen wieder ins Büro zu bringen, müssen Unternehmen nachhaltige, annehmlichkeitsreiche Räume anbieten, sagen Hines-Führungskräfte
Veröffentlicht am 01. November 2023 • Letzte Aktualisierung vor 4 Stunden • 6 Minuten Lektüre
Eine Darstellung des T3-Bürokonzepts von Hines. Foto von Kilograph
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Früher bestand das Ziel des Büros darin, die Arbeit zu erledigen. Jetzt ist es schon die halbe Miete, Leute dazu zu bringen, hereinzukommen. Das ist Teil des Kalküls hinter dem Ansatz „Magnete statt Mandate“ des globalen Immobilienunternehmens Hines Interests Ltd. Partnership hat sich mit dem Aufbau seines Post-Pandemie-Portfolios befasst: Um Top-Talente zu gewinnen, benötigen Unternehmen nachhaltige, annehmlichkeitsreiche Räume, insbesondere diese die zum „T3“-Konzept von Hines passen – Holz, Transit und Technologie. Shantaé Campbell von der Financial Post sprach mit Avi Tesciuba, Chef von Hines Canada, und Syl Apps, Senior Managing Director, darüber, wie Hines hybrides Arbeiten unterstützt, sein T3-Portfolio und die Auswirkungen steigender Zinssätze im kommerziellen Bereich. Dieses Interview wurde aus Platz- und Klarheitsgründen bearbeitet und gekürzt.
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FP: Als die Pandemie ausbrach, schien jeder zu glauben, dass die Arbeit von zu Hause aus nur vorübergehend sein würde. Doch die Rückkehr ins Büro verlief nicht wie erwartet. Was hat sich geändert und wie wird sich Ihrer Meinung nach die Balance zwischen Zuhause und Büro in Zukunft entwickeln?
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BEI: Unsere Mieter möchten, dass die Menschen jetzt mehr als zuvor ins Büro zurückkehren. Ich glaube, es gab eine Zeit während der Pandemie, in der sie dachten: „Hmm, die Effizienz ist eigentlich gar nicht so schlecht“, und es war natürlich ein großer Schock für alle, zu Hause zu bleiben, aber sie waren von den Vorteilen der Technologie positiv überrascht und das dauerte eine Weile. Aber nachdem ich einige Zeit nicht im Büro war, glaube ich, dass immer mehr Menschen den Vorteil des Zusammenseins erkennen. Auf Arbeitgeberseite denke ich an Dinge wie Kultur und Loyalität. Ich denke nicht so sehr an die Produktivität, sondern eher an den kulturellen Aspekt, das Mentoring, die zufällige Interaktion und das Lernen, das passiert, wenn man persönlich vor Ort ist. Mieter denken jetzt wirklich über Immobilien als strategischen Vermögenswert nach und nutzen ihn, um ihre Mitarbeiter wieder ins Büro zu bringen. In unseren Gebäuden bieten wir unter anderem Annehmlichkeiten wie Fitnessstudios mit High-End-Geräten, einen Fahrradraum, in dem Sie duschen können, einen Handtuchservice und Essensräume – wiederum mehr Komfort als zu Hause. Es gibt Mieterlounges, in denen Sie in einer anderen Atmosphäre arbeiten können. Sie müssen nicht den ganzen Tag an Ihrem Schreibtisch sitzen. Sie können auf der Couch oder am Gemeinschaftstisch Platz nehmen und Ihren Laptop mitbringen. Wir haben Dachterrassen, die wiederum die Umgebung verändern und das Büro zu einem angenehmen Erlebnis machen, etwas, das sich von der Arbeit von zu Hause aus unterscheidet.
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Eine Darstellung eines Hines-T3-Gebäudes. Foto von Kilograph
FP: Funktioniert Hybrid auf den kanadischen Märkten anders als auf den US-Märkten?
BEI: Ich glaube nicht, dass man Kanada verallgemeinern kann, weil jeder Markt anders ist. Viele US-Städte und sogar Westkanada kehren ins Büro zurück. Ehrlich gesagt ist die Anzahl der Tage pro Woche in Toronto nicht so hoch wie in den USA oder im Westen Kanadas. Aber es passiert, und ich denke, es wird dem Trend der USA folgen, mehr ins Büro zurückzukehren. Wird es fünf Tage die Woche sein? Ich denke, das wird der Fall sein, aber ich glaube nicht, dass dies in der unmittelbaren Zukunft der Fall sein wird, wenn man bedenkt, was wir heute sehen. Einige Mieter sind fünf Tage die Woche zurückgekehrt, aber ich denke, sie sind immer noch die Ausnahme.
FP: Hines verfolgt bei Büroräumen den Ansatz „Magnete statt Vorgaben“. Was bedeutet das und welches ist das beste Beispiel für ein Gebäude, in dem Sie es umsetzen?
An: Es handelt sich um hochwertige neue Gebäude mit hohem Komfort, Mitarbeiterorientierung, guter Lage und angrenzender Verkehrsanbindung. Dabei handelt es sich um Magnetgebäude, die Mieter und Menschen anziehen, im Gegensatz zu älteren, unbenannten oder schlecht gelegenen „Commodity“-Gebäuden, die Mieter und Mitarbeiter entlassen. Das ist es also, was wir mit Magneten meinen. Indem wir in unseren Gebäuden eine solche mitarbeiterzentrierte Umgebung schaffen, bis hin zu Community-Managern als Teil unserer Hausverwaltungsmitarbeiter, die unsere Gebäude und die Community für die Mitarbeiter, die täglich daran arbeiten, aktiv programmieren und aktivieren. Das ist es, was Mieter und Mitarbeiter zurück in diese Büros lockt. Ich denke, ein wirklich einfaches und relevantes Beispiel in Toronto ist der CIBC Square in der 81 Bay Street, und genau das ist es. Es handelt sich um ein hochwertiges, gut ausgestattetes und gut gelegenes Gebäude gegenüber der Union Station – dem am besten vernetzten Verkehrsknotenpunkt der Stadt. Es verfügt über eine Reihe gemeinsamer Bereiche und Räume im Innen- und Außenbereich sowie aktive Programmierung und Verwaltung, um eine hochwertige Umgebung für Kunden und Mitarbeiter zu schaffen.
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CIBC-Platz an der 81 Bay Street in Toronto. Foto von Della Rollins/Bloomberg
FP: Was waren die Herausforderungen in traditionellen Büroräumen, die zur Entwicklung des T3-Konzepts führten, und wie hat T3 diese Probleme angegangen?
BEI: Wir wissen, dass eine der größten Herausforderungen, mit denen unsere Kunden täglich konfrontiert sind, darin besteht, hochqualifizierte Talente auf dem Markt, in dem sie tätig sind, anzuziehen und zu halten. Und wir sehen unser T3-Konzept wirklich als Instrument zur Talentbindung für unsere Mieter. Die Menschen lieben es, in diesen Gebäuden zu sein. Die Authentizität der alten Ziegel und Balken, aber alle Qualitäten eines brandneuen Gebäudes. Der andere Punkt, den ich sowohl aus Sicht von Hines als auch aus Sicht unserer Kunden für wirklich entscheidend halte, ist die Nachhaltigkeitskomponente. Es versteht sich von selbst, dass der Bau mit Holz im Gegensatz zu Beton und Stahl zu einer erheblichen Einsparung von Kohlenstoff im Gebäude führt, was es unseren Kunden ermöglicht, ihre Nachhaltigkeitswerte bei ihren Immobilienentscheidungen wirklich zu leben.
FP: Wie wurde das T3-Konzept auf den kanadischen Markt zugeschnitten und welche besonderen Elemente zeichnen es im kanadischen Kontext aus?
BEI: Im Allgemeinen versuchen wir, alle unsere Projekte nicht nur auf die Stadt, sondern auch auf die Mikrolage des Viertels, in dem sie liegen, zuzuschneiden. Unser T3 Bayside-Projekt, das an der Waterfront in Toronto liegt, unterscheidet sich aus gestalterischer Sicht stark von unserem T3 Sterling-Projekt, das an der Sterling Road im Stadtteil Junction Triangle in Toronto liegt, der eher ein Industrieviertel ist. Das Projekt ist nicht unbedingt auf Kanada zugeschnitten, sondern ganz speziell auf die Mikrostandorte, um unsere Kunden in diesen Vierteln und Gebäuden zu bedienen.
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FP: Welche Auswirkungen haben höhere Zinsen auf den Gewerbeimmobiliensektor? Wird dadurch der Neubau gestoppt?
SA: Ich denke, dass (Zinssätze) aus entwicklungspolitischer oder baulicher Sicht auf verschiedene Weisen durch die Immobilienbranche fließen. Höhere Zinssätze führen direkt zu höheren Finanzierungskosten für den Bau und damit zu höheren Kosten für die Umsetzung des Endprojekts. Das ist ziemlich einfache Mathematik. Ob Neubauten gestoppt werden oder nicht, hängt eher von der Nachfrage- und Einnahmenseite dieser Gleichung ab – aber wenn die Zinssätze höher sind, sind die Baukosten höher. Die Zinssätze fließen auch durch die Kapitalmarktseite und den Kapitalisierungssatz, den die Märkte einem bestimmten Vermögenswert oder einer bestimmten Anlageklasse in einem bestimmten Markt zuweisen. Theoretisch und in der Praxis ist dies nicht immer der Fall, aber theoretisch sollten höhere Zinssätze zu höheren Kapitalisierungssätzen führen. Ich denke, es herrscht derzeit Unsicherheit auf dem Markt hinsichtlich der Auswirkungen der aktuellen Zinssätze und der Nachhaltigkeit dieser Zinssätze, wie lange sie auf dem aktuellen Niveau bleiben werden und wie sich dies auf die Kapitalmärkte und die Zinsobergrenzen in Kanada auswirken wird.
• E-Mail: [email protected]
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