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Robert McLister: Verkäufer von Eigentumswohnungen in Städten wie Toronto sind dabei, den Käufern eine Chance zu niedrigen Preisen zu bieten
Veröffentlicht am 01. November 2024 • Letzte Aktualisierung vor 2 Tagen • 5 Minuten Lektüre
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Eigentumswohnungen neben dem CN Tower in Toronto, Ontario. Foto von Cole Burston/Bloomberg-Dateien
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Billig kaufen, teuer verkaufen, heißt es. Nun, es sieht so aus, als würden die Verkäufer von Eigentumswohnungen in einigen Städten (wenn man Sie anschaut, Toronto) den Käufern eine Glückschance zu niedrigen Preisen bieten.
Die Stimmung auf einigen der größten Eigentumswohnungsmärkte Kanadas, insbesondere solchen mit einem großen Einwandereranteil, verschlechtert sich seit Monaten, doch der Zusammenbruch verschlimmert sich. Es ist vielleicht kein Tschernobyl – weil sich die Preise eines Tages erholen werden –, aber es fühlt sich definitiv an Three Mile Island an.
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Der Grund ist einfach: Die Fundamentaldaten sind ungefähr so gut wie meine Amazon.com Inc.-Aktie während der Dotcom-Pleite, insbesondere im Großraum Toronto, wo es um Folgendes geht:
- Eine Rekordzahl an Eigentumswohnungsangeboten (plus 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahr)
- „Bis 2026 stehen uns zwei Jahre Rekordfertigstellung bei Eigentumswohnungen bevor“, so der Wohnungsbauanalyst und Präsident von Edge Analytics, Ben Rabidoux
- Sinkende Eigentumswohnungsverkäufe im dritten Quartal (insbesondere bei neuen Eigentumswohnungen, die laut Urbanation den niedrigsten Stand seit 1995 erreicht haben)
- Nach Angaben des Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) stieg die Zahl der zur Miete angebotenen Eigentumswohnungen im dritten Quartal um 46,6 Prozent.
- Unverkaufter neuer Eigentumswohnungsbestand, der laut Urbanation 56 Prozent über dem letzten 10-Jahres-Durchschnitt liegt
- Steigende Tage auf dem Markt (Anstieg um 43 Prozent im Vergleich zum Vorjahr)
- Mieten sinken, denn wer nicht verkaufen kann, versucht, Cashflow zu generieren
- „Sehr negative Cashflow-Mieten“ für Investoren bei einem Beleihungswert von 80 Prozent – und das trotz sinkender Hypothekenzinsen, sagt Rabidoux
- Aggressivere Preisnachlässe von Entwicklern, die Einheiten zurückhielten („Viele hofften, sie könnten sie zu überhöhten Preisen verkaufen, sobald die Eigentumswohnungsgesellschaft registriert war“, sagt Hypothekenmakler Ross Taylor von der Concierge Mortgage Group.)
- Angebot von einem kleinen Prozentsatz in Panik geratener Verkäufer, die sich nicht mehr für eine Hypothek auf die Eigentumswohnung qualifizieren können, für die sie vor ein paar Jahren zu viel bezahlt haben, oft weil der Kaufpreis nicht angemessen bewertet wird
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Du verstehst das Bild.
Als Tipp: „RBC ist oft der Kreditgeber der Wahl für neue Bauprojekte“, sagt Taylor. „RBC legt den Wert auf den Kaufpreis fest, egal, wie die Wahrheit letztlich ausfallen wird. Dies ist ein großer Segen für Käufer, deren Häuser jetzt weniger als den Kaufpreis wert sind.“
Laut TRREB gingen im GTA die Wiederverkäufe von Eigentumswohnungen im dritten Quartal um 4,4 Prozent zurück, während die Angebote um 10,6 Prozent stiegen. Aber das war vor der schockierenden Ankündigung der Regierung, dass sie die Bevölkerung Kanadas für die nächsten zwei Jahre reduzieren werde. Sprechen Sie darüber, einem Markt die Beine wegzuschlagen. Eigentumswohnungen in Orten wie der Metropolregion Toronto, Vancouver und Montreal werden stark von vorübergehenden Bewohnern und Einwanderern vermietet.
Übrigens ist die jährliche Bevölkerung Kanadas seit der Konföderation im Jahr 1867 noch nie in Rekordzeit gesunken. Warum die Regierung wirtschaftliches russisches Roulette spielen und das Bevölkerungswachstum negativ machen musste (-0,2 Prozent pro Jahr für zwei Jahre), ist jenseits aller Logik. Die Neuausrichtung der Wohnungsnachfrage auf das Angebot ist eine Sache; Eine andere Möglichkeit besteht darin, dabei eine von Einwanderern abhängige Wirtschaft zu nivellieren.
Und Gott bewahre, dass die Bank of Canada sich dafür entscheidet, die Zinsen nicht um die 100 Basispunkte zu senken, die der Anleihemarkt prognostiziert. Andernfalls könnte das Bild der Nachfrage nach Eigentumswohnungen noch hässlicher werden.
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Als ob schlechte Fundamentaldaten und schlechte Stimmung nicht genug wären, sehen sich Vermieter jetzt mit der grausamen Ironie konfrontiert, dass Häuser immer erschwinglicher werden. Dies setzt voraus, dass Sie das Verhältnis von Hypothekenschulden zu Einkommen beurteilen. Mieter starren also auf ihre überteuerten Sky-Closings und denken: „Vielleicht ist es an der Zeit, einen Ort zu kaufen, an dem ich tatsächlich beide Arme gleichzeitig ausstrecken kann.“
Apropos, Junggesellenwohnungen sind dem größten Preisrisiko ausgesetzt. Laut TRREB verzeichneten sie im dritten Quartal einen atemberaubenden Anstieg der Mietangebote um 77,6 Prozent. Bei Eigentumswohnungen ohne Schlafzimmer sinken die durchschnittlichen Mieten jährlich um 8,8 Prozent.
Für „Hundebox-Eigentumswohnungen“ könnten die Preise „verdammt niedrig sein, vielleicht sogar niedriger, als wir vermuten konnten“, sagte Hypothekenexperte Ron Butler diese Woche auf X. „Hier geht es nicht nur darum, zu warten, bis die Preise sinken, und dann zu kaufen. Es kann sich auch um eine ‚Ich möchte überhaupt keine Hundebox-Eigentumswohnung kaufen‘-Sache handeln.“
Übrigens gibt es einen Grund, warum einige Hypothekengeber keine Kredite für kleine Junggesellenwohnungen vergeben, es sei denn, sie sind ausfallsicher. Oder sie schreiben beispielsweise eine Mindestfläche von 400 bis 500 Quadratfuß vor.
Aber jeder Vermögenswert hat einen Clearingpreis, und es werden bessere Tage bevorstehen. Zum einen wird die Einwanderung im Jahr 2027 wieder zunehmen, versprechen die Bundesbehörden. Zum anderen „könnte es im Jahr 2028 zu einem massiven Angebotsengpass aufgrund der derzeitigen Unterbebauung kommen“, bemerkt Rabidoux, und die Entwickler von Eigentumswohnungen werden nur noch mehr davon abgehalten, neue Projekte in diesem schrecklichen Markt zu starten.
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Vulture-Investoren werden auf Schnäppchenjagd gehen
Wenn Sie ein mutiger und geduldiger Mensch sind, der auf Eigentumswohnungen angeln möchte, sich aber nicht sicher ist, wie Sie eine Hypothek aufnehmen können, finden Sie hier eine Vorstellung davon, was Sie dem Kreditgeber mitbringen müssen.
Angenommen, Sie möchten die besten Konditionen für eine Mieteigentumswohnung in Toronto im Wert von 600.000 US-Dollar mit 20 % Anzahlung und einer 30-jährigen Amortisation, dann schlägt die Mietexpertin Dalia Barsoum von Streetwise Mortgages Folgendes vor:
- Eine Kreditwürdigkeit von über 680
- Ein Verhältnis der monatlichen Verpflichtungen zum monatlichen Bruttoeinkommen von 45 Prozent oder weniger
- Etwa 145.000 US-Dollar Einkommen, vorausgesetzt, dass Ihre eigenen Wohnkosten 2.500 US-Dollar pro Monat betragen
Dies setzt eine monatliche Eigentumswohnungsgebühr von 500 US-Dollar, einen Grundsteuersatz von 0,75 Prozent und keine weiteren Schulden voraus.
Und wenn Sie einen alternativen Kreditgeber benötigen, weil Ihre Kreditwürdigkeit wie ein Golf-Score aussieht oder Ihre Schuldenquote zu hoch ist, müssen Sie damit rechnen, mindestens 100 bis 150 Basispunkte mehr auf den Hypothekenzins zu zahlen. Und rechnen Sie mit einer Kreditgebergebühr von ein bis zwei Prozent, sagt Barsoum.
Und für diese weniger qualifizierten Kreditnehmer empfiehlt sie eine feste Laufzeit von ein oder zwei Jahren, um eine Refinanzierung zu besseren Konditionen zu ermöglichen, wenn sich Einkommen, Kredit- oder Schuldenquote verbessern.
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Für Kreditnehmer mit Mietportfolios – diejenigen, die eine weitere Einheit hinzufügen möchten – sind das andere Tiere. Kreditgeber haben Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilien, die Sie besitzen dürfen, und des Prozentsatzes der Mieteinnahmen, den sie in Ihrem Hypothekenantrag berücksichtigen. Aus diesem Grund müsse sie laut Barsoum heutzutage ständig kreativ werden und „Mietobjekte strategisch strukturieren, um sicherzustellen, dass wir die besten Konditionen und Kosten für Kunden herausquetschen können, wenn sie mehr Mietobjekte akquirieren.“
Selbst wenn Sie über die Kreditwürdigkeit von Warren Buffett verfügen und problemlos eine Finanzierung erhalten können, ist das richtige Timing alles. „Ich würde an der Seitenlinie sitzen und sehen, was sich im nächsten Jahr entwickelt“, sagt Rabidoux über die Auswahl von Eigentumswohnungen.
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Niedrigere Zinssätze scheinen, wenn auch langsam, ihre Wirkung auf den Markt zu entfalten
Außerdem implodieren nicht alle einwanderungslastigen Eigentumswohnungsmärkte wie in Toronto, sagt er. „Auf einer Risikoskala von eins bis zehn liegt Toronto bei neun, Vancouver bei sechs oder sieben und Montreal bei zwei.“
Robert McLister ist Hypothekenstratege, Zinsanalyst und Herausgeber von MortgageLogic.news. Sie können ihm auf X unter @RobMcLister folgen.
Hypothekenzinsen
Die unten angezeigten Zinssätze werden am Ende jedes Tages aktualisiert und stammen aus der kanadischen Hypothekenzinsumfrage von MortgageLogic.news. Postmedia und Imaginativ. Online Inc., Muttergesellschaft von MortgageLogic.news, werden von bestimmten Hypothekenanbietern entschädigt, wenn Sie auf deren Links in den Diagrammen klicken.
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