Vor der Pandemie war der Kauf eines Hauses schwierig. Irgendwie wird es immer schwieriger.
Die bereits himmelhohen Preise sind in den letzten drei Jahren noch weiter gestiegen, nämlich um fast 40 Prozent. Die verfügbaren Wohnungen sind knapper geworden: Die Angebote sind im gleichen Zeitraum um fast 20 Prozent zurückgegangen. Und jetzt sind die Zinssätze auf ein 20-Jahres-Hoch gestiegen, was die Kaufkraft untergräbt, ohne – entgegen der normalen wirtschaftlichen Logik – viel dazu beizutragen, die Preise zu drücken.
Für Menschen, die bereits ein Eigenheim besitzen, ist das natürlich kein Problem. Sie waren von steigenden Zinssätzen und bis zu einem gewissen Grad auch von steigenden Verbraucherpreisen verschont geblieben. Ihre Häuser sind mehr wert als je zuvor. Ihre monatlichen Wohnkosten sind größtenteils festgelegt.
Der Grund für diese Kluft – zumindest ein großer Teil davon – ist ein einzigartiges, allgegenwärtiges Merkmal des US-Immobilienmarktes: die 30-jährige Festhypothek.
Diese Hypothek ist schon so lange üblich, dass man leicht vergisst, wie seltsam sie ist. Da der Zinssatz fest ist, können Hausbesitzer ihre monatlichen Kreditzahlungen bis zu drei Jahrzehnte lang einfrieren, selbst wenn die Inflation anzieht oder die Zinssätze steigen. Da die meisten US-Hypotheken jedoch ohne Strafe vorzeitig abbezahlt werden können, können Hausbesitzer einfach eine Refinanzierung vornehmen, wenn die Zinsen sinken. Käufer profitieren von allen Vorteilen eines Festzinses, ohne die Risiken.
„Es ist eine einseitige Wette“, sagte John Y. Campbell, ein Harvard-Ökonom, der argumentiert hat, dass die 30-jährige Hypothek zur Ungleichheit beitrage. „Wenn die Inflation stark ansteigt, verlieren die Kreditgeber und die Kreditnehmer gewinnen. Wenn die Inflation hingegen sinkt, refinanziert sich der Kreditnehmer einfach.“
Anderswo auf der Welt läuft es anders. Unter anderem in Großbritannien und Kanada sind die Zinssätze in der Regel nur für einige Jahre festgelegt. Das bedeutet, dass der Schmerz höherer Zinsen gleichmäßiger zwischen Käufern und bestehenden Eigentümern verteilt wird.
In anderen Ländern, beispielsweise in Deutschland, sind Festhypotheken üblich, die Kreditnehmer können sich jedoch nicht ohne weiteres umschulden. Das bedeutet, dass neue Käufer mit höheren Kreditkosten zu kämpfen haben, aber auch langjährige Eigentümer, die zu einem Zeitpunkt gekauft haben, als die Zinsen höher waren. (Dänemark verfügt über ein System, das mit dem der Vereinigten Staaten vergleichbar ist, allerdings sind die Anzahlungen im Allgemeinen höher und die Kreditvergabestandards strenger.)
Nur in den USA gibt es ein derart extremes Gewinner-Verlierer-System, in dem neuen Käufern Kreditkosten von 7,5 Prozent oder mehr auferlegt werden, während zwei Drittel der bestehenden Hypothekeninhaber weniger als 4 Prozent zahlen. Bei einem 400.000-Dollar-Haus entspricht das einer Differenz von 1.000 Dollar bei den monatlichen Wohnkosten.
„Es ist ein gespaltener Markt“, sagte Selma Hepp, Chefökonomin beim Immobilienstandort CoreLogic. „Es ist ein Markt der Besitzenden und Besitzlosen.“
Es ist nicht nur so, dass neue Käufer höhere Zinsen zahlen müssen als bestehende Eigentümer. Es liegt daran, dass das US-Hypothekensystem bestehende Eigentümer davon abhält, ihre Häuser auf den Markt zu bringen – denn wenn sie in ein anderes Haus ziehen, müssen sie auf ihre niedrigen Zinssätze verzichten und eine viel teurere Hypothek aufnehmen. Viele entscheiden sich dafür, an Ort und Stelle zu bleiben und beschließen, auf das zusätzliche Schlafzimmer zu verzichten oder den langen Arbeitsweg noch eine Weile in Kauf zu nehmen.
Das Ergebnis ist ein eingefrorener Immobilienmarkt. Da nur wenige Häuser auf dem Markt sind – und noch weniger zu Preisen, die sich Käufer leisten können – sind die Verkäufe bestehender Häuser im vergangenen Jahr um mehr als 15 Prozent zurückgegangen, auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Viele in der Millennial-Generation, die bereits Schwierigkeiten hatten, auf dem Immobilienmarkt Fuß zu fassen, stellen fest, dass sie noch länger auf den Kauf ihres ersten Eigenheims warten müssen.
„Die Erschwinglichkeit, egal wie man sie definiert, ist im Grunde auf dem schlechtesten Stand seit Hypothekenzinsen im Zehnerbereich“, sagte Richard K. Green, Direktor des Lusk Center for Real Estate an der University of Southern California. „Wir bevorzugen gewissermaßen implizit die etablierten Unternehmen gegenüber neuen Leuten, und ich sehe keinen besonderen Grund, warum das so sein sollte.“
Ein „historischer Unfall“
Die Geschichte der 30-jährigen Hypothek beginnt in der Weltwirtschaftskrise. Viele Hypotheken hatten damals eine Laufzeit von 10 Jahren oder weniger und waren im Gegensatz zu heutigen Hypotheken nicht „selbsttilgend“ – was bedeutete, dass die Kreditnehmer nicht jeden Monat schrittweise den Kapitalbetrag zusammen mit den Zinsen abbezahlten, sondern den gesamten Kapitalbetrag schuldeten das Ende der Amtszeit. In der Praxis bedeutete das, dass Kreditnehmer eine neue Hypothek aufnehmen mussten, um die alte abzubezahlen.
Dieses System funktionierte, bis es nicht mehr funktionierte: Als das Finanzsystem zusammenbrach und die Immobilienwerte einbrachen, konnten Kreditnehmer ihre Kredite nicht verlängern. Laut einer Untersuchung von Mr. Green und einer Co-Autorin, Susan M. Wachter von der University of Pennsylvania, befanden sich zu einem Zeitpunkt in den frühen 1930er Jahren fast 10 Prozent der US-Häuser in der Zwangsvollstreckung.
Als Reaktion darauf gründete die Bundesregierung die Home Owners’ Loan Corporation, die staatlich gesicherte Anleihen nutzte, um ausgefallene Hypotheken aufzukaufen und sie als festverzinsliche, langfristige Kredite neu auszugeben. (Das Unternehmen war auch maßgeblich an der Schaffung des Redlining-Systems beteiligt, das viele schwarze Amerikaner daran hinderte, Häuser zu kaufen.) Die Regierung verkaufte diese Hypotheken dann an private Investoren, wobei die neu gegründete Federal Housing Administration Hypothekenversicherungen bereitstellte, damit diese Investoren wussten, welche Kredite sie hatten wo der Kauf sich amortisieren würde.
Das Hypothekensystem entwickelte sich im Laufe der Jahrzehnte weiter: Die Home Owners’ Loan Corporation machte Fannie Mae und später Freddie Mac Platz – nominell private Unternehmen, deren stillschweigende Unterstützung durch die Bundesregierung nach dem Platzen der Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre deutlich wurde. Der GI-Gesetzentwurf führte zu einer enormen Ausweitung und Liberalisierung des Hypothekenversicherungssystems. Die Spar- und Kreditkrise der 1980er Jahre trug zum Aufstieg hypothekenbesicherter Wertpapiere als Hauptfinanzierungsquelle für Wohnungsbaudarlehen bei.
In den 1960er-Jahren hatte sich die Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren zur vorherrschenden Art des Hauskaufs in den Vereinigten Staaten entwickelt – und bis auf eine kurze Zeitspanne in den 1980er-Jahren ist sie dies bis heute geblieben. Selbst auf dem Höhepunkt der Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre, als Millionen Amerikaner von Hypotheken mit variablem Zinssatz und niedrigen „Teaser“-Zinsen angelockt wurden, entschied sich ein großer Teil der Kreditnehmer für Hypotheken mit langen Laufzeiten und festen Zinssätzen.
Nach dem Platzen der Blase verschwand die Hypothek mit variablem Zinssatz so gut wie. Heutzutage haben fast 95 Prozent der bestehenden US-Hypotheken einen festen Zinssatz; Davon haben mehr als drei Viertel eine Laufzeit von 30 Jahren.
Niemand wollte die 30-jährige Hypothek zum Standard machen. Es handele sich um „einen historischen Zufall“, sagte Andra Ghent, Wirtschaftswissenschaftlerin an der University of Utah, die den US-Hypothekenmarkt untersucht hat. Aber absichtlich oder unabsichtlich spielte die Regierung eine zentrale Rolle: Es gibt für die meisten amerikanischen Mittelschichtsbürger keine Möglichkeit, eine Bank dazu zu bringen, ihnen ein Vielfaches ihres Jahreseinkommens zu einem festen Zinssatz zu leihen, ohne irgendeine Form von staatlicher Garantie.
„Um Kredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu vergeben, benötigen Sie eine staatliche Garantie“, sagte Edward J. Pinto, Senior Fellow am American Enterprise Institute und langjähriger konservativer Kritiker der 30-jährigen Hypothek. „Der Privatsektor hätte das nicht alleine schaffen können.“
Für Hauskäufer ist die 30-jährige Hypothek ein unglaubliches Angebot. Sie können zu einem subventionierten Zinssatz Kredite aufnehmen – oft, während sie relativ wenig von ihrem eigenen Geld anlegen.
Aber Herr Pinto und andere Kritiker sowohl auf der rechten als auch auf der linken Seite argumentieren, dass die 30-jährige Hypothek zwar für den einzelnen Hauskäufer gut gewesen sein mag, für den amerikanischen Eigenheimbesitz insgesamt jedoch bei weitem nicht so gut. Durch die Erleichterung des Kaufs hat das staatlich subventionierte Hypothekensystem die Nachfrage angekurbelt, allerdings ohne annähernd so viel Aufmerksamkeit auf die Gewährleistung eines größeren Angebots zu richten. Das Ergebnis ist eine Erschwinglichkeitskrise, die lange vor dem jüngsten Zinsanstieg liegt, und eine im internationalen Vergleich unauffällige Wohneigentumsquote.
„Im Laufe der Zeit wird der 30-jährige Festzins wahrscheinlich nur die Erschwinglichkeit beeinträchtigen“, sagte Skylar Olsen, Chefökonom der Immobilienseite Zillow.
Untersuchungen deuten darauf hin, dass das US-Hypothekensystem auch die Rassen- und Wirtschaftsungleichheit verschärft hat. Wohlhabendere Kreditnehmer sind tendenziell finanziell anspruchsvoller und tendieren daher eher zu einer Refinanzierung, wenn sie dadurch Geld sparen. Das bedeutet, dass sich im Laufe der Zeit Lücken ergeben, selbst wenn Kreditnehmer mit demselben Zinssatz beginnen.
„Vor allem schwarze und hispanische Kreditnehmer refinanzieren ihre Kredite seltener“, sagte Vanessa Perry, Professorin an der George Washington University, die Verbraucher auf den Immobilienmärkten untersucht. „Mit der Zeit kommt es zu einem Eigenkapitalverlust. Sie zahlen zu viel.“
„Wer spürt den Schmerz?“
Hillary Valdetero und Dan Frese stehen auf entgegengesetzten Seiten der großen Hypothekenkluft.
Frau Valdetero, 37, kaufte im April 2022 ihr Haus in Boise, Idaho, gerade rechtzeitig, um sich einen Zinssatz von 4,25 Prozent für ihre Hypothek zu sichern. Im Juni näherten sich die Zinssätze der 6-Prozent-Marke.
„Wenn ich drei Wochen gewartet hätte, wäre ich aufgrund des Zinssatzes ausgepreist worden“, sagte sie. „Mit dem jetzigen Zustand könnte ich kein Haus mehr anfassen.“
Herr Frese, 28, zog im Juli 2022 zurück in seine Heimatstadt Chicago, als die Zinsen ihren Aufwärtstrend fortsetzten. Eineinhalb Jahre später lebt Herr Frese bei seinen Eltern und spart so viel er kann in der Hoffnung, sein erstes Eigenheim zu kaufen – und beobachtet, wie steigende Zinsen diesen Traum immer weiter in die Ferne treiben.
„Mein Zeitplan muss um mindestens ein weiteres Jahr verlängert werden“, sagte Herr Frese. „Ich denke darüber nach: Hätte ich etwas anders machen können?“
Die unterschiedlichen Schicksale von Frau Valdetero und Herrn Frese haben Auswirkungen über den Immobilienmarkt hinaus. Zinssätze sind das wichtigste Instrument der Federal Reserve, um die Inflation einzudämmen: Wenn die Kreditaufnahme teurer wird, sollen die Haushalte ihre Ausgaben zurückfahren. Aber festverzinsliche Hypotheken dämpfen die Wirkung dieser Politik – was bedeutet, dass die Fed noch aggressiver vorgehen muss.
„Wenn die Fed die Zinsen erhöht, um die Inflation zu kontrollieren, wer spürt dann den Schmerz?“ fragte Herr Campbell, der Harvard-Ökonom. „In einem Festzinshypothekensystem gibt es eine ganze Gruppe bestehender Hausbesitzer, die den Schmerz nicht spüren und die Belastung nicht ertragen, sodass die Last auf neue Hauskäufer fällt“, ebenso wie auf Mieter und Baufirmen.
Herr Campbell argumentiert, dass es Möglichkeiten gibt, das System zu reformieren, angefangen damit, mehr Käufer zu ermutigen, sich für Hypotheken mit variablem Zinssatz zu entscheiden. Höhere Zinssätze bewirken dies, allerdings sehr langsam: Der Anteil der Käufer, die die variable Option nutzen, ist von 2,5 Prozent Ende 2021 auf etwa 10 Prozent gestiegen.
Andere Kritiker haben umfangreichere Änderungen vorgeschlagen. Herr Pinto hat eine neue Art von Hypothek mit kürzeren Laufzeiten, variablen Zinssätzen und minimalen Anzahlungen vorgeschlagen – eine Struktur, die seiner Meinung nach sowohl die Erschwinglichkeit als auch die finanzielle Stabilität verbessern würde.
Doch in der Praxis rechnet kaum jemand damit, dass die 30-jährige Hypothek bald verschwinden wird. Die Amerikaner halten Hypothekenschulden in Höhe von 12,5 Billionen US-Dollar, größtenteils in Form von festverzinslichen Krediten. Das bestehende System verfügt über eine enorme – und enorm wohlhabende – eingebaute Wählerschaft, deren Mitglieder mit Sicherheit jede Veränderung bekämpfen werden, die den Wert ihres größten Vermögens gefährdet.
Wahrscheinlicher ist, dass der eingefrorene Immobilienmarkt allmählich auftaut. Hausbesitzer werden entscheiden, dass sie den Verkauf nicht länger aufschieben können, auch wenn dies einen niedrigeren Preis bedeutet. Auch die Käufer werden sich anpassen. Viele Prognostiker gehen davon aus, dass selbst ein kleiner Rückgang der Zinssätze zu einem starken Anstieg der Aktivität führen könnte – eine Hypothek von 6 Prozent hört sich plötzlich nicht mehr so schlecht an.
Aber dieser Prozess könnte Jahre dauern.
„Ich bin sehr glücklich, dass ich zum richtigen Zeitpunkt reingekommen bin“, sagte Frau Valdetero. „Es tut mir wirklich leid für die Leute, die nicht reingekommen sind und es jetzt nicht mehr können.“