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Die Wirtschaft im Jahr 2025 war nicht so robust wie erwartet – und das prägt die Aussichten für Gewerbeimmobilien im Jahr 2026. Die Wirtschaft hat sich verlangsamt, die Arbeitslosigkeit ist gestiegen und der Bau hat in den meisten Sektoren eine kleine Verschnaufpause eingelegt.
In diesem Jahr wurden sowohl die Zölle als auch die Einwanderungsbeschränkungen erhöht. Zusammengenommen haben diese die Kosten für Bauherren und Entwickler erhöht. Aber auch die Zinssätze sind gesunken, wodurch, wenn auch langsam und vorsichtig, mehr Kapital freigesetzt wird.
Folgendes können Sie für das kommende Jahr erwarten.
Allgemeine Investition
In den zahlreichen und unterschiedlichen Prognoseberichten nahezu aller Gewerbeimmobilienunternehmen sowie verwandter Beratungs- und Finanzdienstleistungsunternehmen werden Begriffe wie „neues Gleichgewicht“ (Colliers), „solidere Fundamentaldaten“ (Cushman & Wakefield), „anhaltende Erholung“ (KBW) und „Anzeichen von Preisstabilität“ (CoStar) verwendet.
Mit Blick auf die Einzelheiten für das kommende Jahr sind CRE-Führungskräfte etwas weniger optimistisch als vor 2025, so eine Deloitte-Umfrage unter 850 globalen Geschäftsführern und ihren direkten Mitarbeitern bei großen Immobilieneigentümer- und Investorenorganisationen in 13 Ländern. 83 Prozent der Befragten gaben an, dass sie bis Ende 2026 mit einer Verbesserung ihrer Umsätze rechnen, verglichen mit 88 Prozent im Vorjahr. Weniger Befragte gaben an, dass sie planen, ihre Ausgaben zu erhöhen, während mehr davon ausgehen, dass die Ausgaben unverändert bleiben. Dennoch gaben 68 % an, dass sie im Jahr 2026 mit höheren Ausgaben rechnen.
Die meisten Befragten gaben an, dass sie mit einer Verbesserung der Kapitalkosten rechnen und dass in den meisten Anlageklassen ein Wachstum erwartet wird. Laut der Deloitte-Umfrage ist die Gesamtstimmung im Vergleich zum Vorjahr gesunken, liegt aber deutlich über der von 2023.
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Mit Blick speziell auf die USA startet der Gewerbeimmobiliensektor laut einer Prognose von Cushman & Wakefield mit neuem Schwung, klarerer Sicht und wachsendem Optimismus sowohl in der Leasing- als auch in der Kapitalmarktlandschaft in das Jahr 2026. Darin heißt es, dass sich die Wirtschaft trotz der Ungewissheit über Zölle, eines volatilen politischen Umfelds, einer verschärften Einwanderungspolitik und Episoden von Spannungen auf den Finanzmärkten in diesem Jahr widerstandsfähiger als erwartet erwies, was zu einem großen Teil auf künstliche Intelligenz zurückzuführen ist.
„Auf dem Weg ins Jahr 2026 hat sich der Ton deutlich geändert“, sagte Kevin Thorpe, Chefökonom bei Cushman & Wakefield. „Auf beiden Seiten des Ausblicks bestehen immer noch Risiken, aber wir haben den Höhepunkt der Unsicherheit überwunden und das Vertrauen in den CRE-Sektor wächst. Das Kapital fließt wieder, die Zinssätze sinken und die Fundamentaldaten der Vermietung stabilisieren sich im Allgemeinen oder verbessern sich. Wenn 2025 ein Test für die Widerstandsfähigkeit war, hat 2026 echtes Potenzial, dies zu belohnen.“
Das Kapital erholt sich laut Colliers wieder, was voraussagt, dass die Branche „in ein neues Gleichgewicht eintritt“. Die dortigen Prognostiker deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Büroflächen die Talsohle durchschritten hat und die Industrie erneut wächst, wiederum dank KI.
Auch PwC betont, dass in der zweiten Jahreshälfte wieder Kapital geflossen sei, „allerdings punktuell“.
„Das Deal-Umfeld belohnt diejenigen, die datengesteuerte Erkenntnisse mit strategischer Überzeugung verbinden können. Für Kunden besteht die Herausforderung – und die Chance – darin, sich in einer Landschaft zurechtzufinden, in der Liquidität, Technologie und Konsolidierung die Bedeutung der Wertschöpfung bei Sachwerten neu definieren“, heißt es in einem PwC-Bericht.
Laut einer Umfrage von John Burns Research and Consulting ist der Anteil der Anleger, die angaben, in den nächsten sechs Monaten eine Steigerung ihrer Investitionen in Gewerbeimmobilien zu erwarten, im vierten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorquartal in allen Sektoren mit Ausnahme des Einzelhandels gesunken. Die Stimmung der Anleger bei Mehrfamilienhäusern schwächte sich im vierten Quartal in Folge ab.
„Anleger nannten Gegenwind, zu dem erhöhte Zinssätze, wirtschaftliche Unsicherheit und lokale Regulierungslasten gehörten. 49 % der Anleger gehen davon aus, dass sie ihr CRE-Engagement in den nächsten sechs Monaten auf dem aktuellen Niveau halten werden, was mit den letzten beiden Quartalen übereinstimmt“, heißt es in dem Bericht.
Kapitalmärkte
„Wiedererwachen der Kapitalmärkte“ – das ist die Schlagzeile von Colliers, die besagt, dass die Preisgestaltung einen Tiefpunkt erreicht hat und die Transaktionsgeschwindigkeit zunimmt. Colliers prognostiziert einen Anstieg des Verkaufsvolumens um 15 bis 20 % im Jahr 2026, da institutionelles und grenzüberschreitendes Kapital wieder in den Markt eindringt.
Laut einer Prognose von CoStar scheinen die Kapitalisierungszinssätze im nächsten Jahr voraussichtlich zu sinken. Die Daten zeigen bereits Hinweise darauf in den Mehrfamilien- und Industriesektoren, wo die Leerstände ihren Höhepunkt erreicht haben und das Mietwachstum zunimmt.
CoStar stellt außerdem fest, dass die Transaktionsaktivität zunimmt, wobei das Verkaufsvolumen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 40 % gestiegen ist und die Banken dem Bericht zufolge „zurück in die gewerbliche Immobilienkreditvergabe zurückkehren“.
Die Anleihenmärkte folgen diesem Beispiel und zeigen eine neue Risikobereitschaft. CoStar weist darauf hin, dass sich die Spanne zwischen den Renditen von Staats- und Unternehmensanleihen auf etwa einen Prozentpunkt verringert (deutlich unter dem historischen Durchschnitt), „typischerweise ein Vorbote größerer Immobilieninvestitionen und festerer Preise“.
Dies deckt sich mit dem Ausblick von Cushman & Wakefield, der auch feststellt, dass im Jahr 2025 die Schuldenkosten gesunken sind, Kreditgeber wieder in den Markt eingetreten sind und institutionelles Kapital zurückgekehrt ist, was „eine breit angelegte Wiederbelebung der Transaktionsaktivität unterstützt“.
Die Kreditvergabe stieg im Jahresvergleich um 35 %, die institutionellen Verkaufsaktivitäten stiegen bis Oktober um 17 % und die Preise wurden „weitgehend zurückgesetzt, was dem Markt überzeugende Möglichkeiten zur Rendite- und Einkommensgenerierung bietet“, stellte Cushman & Wakefield fest.
Spezifische Sektoren
Es wird mittlerweile allgemein davon ausgegangen, dass der Büromarkt die Talsohle erreicht hat und die Immobilienpreise erste Anzeichen einer Preisstabilität zeigen.
Laut Colliers wird die Leerstandsquote voraussichtlich unter 18 % sinken, da mehr Mieter auf den Markt zurückkehren, auslaufende Mietverträge nutzen und gastgewerbeorientierten Arbeitsplätzen Vorrang einräumen, die hybrides Arbeiten unterstützen.
Im Bürobereich wird es weiterhin eine Flucht in die Qualität geben, da Gebäude der Klasse A in vielen Märkten mittlerweile fast vollständig belegt sind. Auch der Bürobau sei laut Yardi auf dem niedrigsten Stand seit mehr als drei Jahrzehnten.
Cushman & Wakefield prognostiziert weiteres Wachstum in San Francisco; San Jose, Kalifornien; Austin, Texas; New York; Atlanta; Dallas; und Nashville, Tennessee, das im Jahr 2025 eine starke positive Absorption verzeichnete, unterstützt durch die KI-Erweiterung und ein diversifiziertes Beschäftigungswachstum.
„Für große Büronutzer, die sich hochwertige Räume sichern möchten, ist die Botschaft klar: Wenn Sie den richtigen Raum finden, handeln Sie entschlossen“, sagte James Bohnaker, Chefökonom bei Cushman & Wakefield. „Die Nachfrage nach neuen, hochwertigen Flächen ist groß und es gibt nicht genug davon. Und angesichts der begrenzten Baupipeline wird es noch knapper.“
Laut Colliers-Bericht verzeichnete auch die Industrie einen enormen Rückgang im Baugewerbe, nämlich um 63 % seit 2022. Der Leerstand erreicht seinen Höhepunkt und die Nettoabsorption wird voraussichtlich auf 220 Millionen Quadratfuß ansteigen, da Reshoring, Fertigung und Rechenzentren die Nachfrage ankurbeln.
Laut Brandon Svec, nationaler Direktor für US-Einzelhandelsanalysen bei CoStar, erlebt der Einzelhandel bereits einen großen Wandel in der Art und Weise, wie und wo Unternehmen Flächen anmieten.
Er weist darauf hin, dass in den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 fast 26 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss in nicht-traditionellen Immobilien vermietet wurden, darunter Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnungen, Gastgewerbe und Büros.
Einzelhändler setzen auf kleinere Stellflächen, wobei die durchschnittliche Einzelhandelsmietfläche, die in den letzten vier Quartalen unterzeichnet wurde, zum ersten Mal, seit CoStar 2016 mit der Erfassung begann, unter 3.500 Quadratfuß fiel. Dies wird größtenteils von Restaurant- und Dienstleistungsbetreibern wie Starbucks, Chipotle, Chick-fil-A, Jersey Mike's, Dunkin' und McDonald's vorangetrieben, so Svec, der die wachsende Attraktivität von begehbaren, gemischt genutzten Einzelhandelsumgebungen gegenüber traditionellen Big-Box-Formaten feststellte. Er hat jedoch eine Warnung.
„Bezüglich der Auswirkungen der Zölle auf einen ohnehin schon fragilen Verbraucher besteht nach wie vor erhebliche Unsicherheit. Während Lieferanten und Einzelhändler diese Kosten bisher weitgehend absorbiert haben, haben viele signalisiert, dass Preiserhöhungen unmittelbar bevorstehen. Da die Verbraucher bereits Anzeichen von Kaufmüdigkeit zeigen, könnten zollbedingte Preiserhöhungen die Haushaltsbudgets weiter belasten und die diskretionären Ausgaben dämpfen“, schrieb Svec in einem Bericht.
Die Mieten für Mehrfamilienhäuser beginnen zu sinken, da weiterhin ein Rekordniveau an neuen Angeboten durch die Pipeline gelangt.
„Mehrfamilienhäuser liegen seit 2015 an der Spitze des Investmentverkaufsvolumens, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass sich dies ändern wird. Es wird jedoch erwartet, dass ihr Anteil am Gesamtvolumen etwas zurückgeht, da Investoren mehr Kapital in Büros, Rechenzentren und Einzelhandel investieren“, heißt es im Colliers-Bericht.
Rechenzentren waren der Liebling des Jahres 2025, da die Nachfrage das Angebot deutlich überstieg. Deloitte nannte den Sektor „einen klaren Lichtblick in der US-amerikanischen Gewerbeimmobilienlandschaft“. Es wurden neun große globale Märkte genannt, in denen 100 % der Neubaupipeline bereits vollständig vorvermietet ist.
Rechenzentren sehen sich jedoch mit Gegenwind in Bezug auf Finanzierung, Netzkapazität, Zoneneinteilung und lokale Politik konfrontiert.
„Die Spannungen nehmen zu, da Gemeinden die Entwicklung von Rechenzentren zurückdrängen. Einige Projekte wurden bereits aufgegeben, und es wird erwartet, dass weitere im Jahr 2026 auf Eis gelegt werden“, heißt es in der Colliers-Prognose.
REITs
Laut einem Bericht von PwC dürften im kommenden Jahr öffentlich-private REIT-Transaktionen und Portfoliofusionen dominieren, da die börsennotierten Bewertungen hinter den Preisen des privaten Marktes zurückbleiben. Maßgeblich hierfür sind Überlegungen zur Größe, zur Glaubwürdigkeit der Governance und zu den Kapitalkosten.
„Erwarten Sie beschleunigte Fusionen und Übernahmen, da sich Kapital konzentriert, KI Ineffizienzen aufdeckt und Plattformen zusammenwachsen – reale Vermögenswerte treten in eine neue Phase ein, die von Intelligenz, Integration und skalengesteuerten Möglichkeiten geprägt ist“, schrieb Tim Bodner, Leiter für globale Immobiliengeschäfte bei PwC.
Was die Immobilien-Investment-Trust-Aktien angeht, waren sie die echten Nachzügler des Jahres 2025, könnten aber laut einer Prognose von Nareit, dem REIT-Branchenverband, im Jahr 2026 eine Outperformance erzielen. Es weist auf eine Divergenz zwischen Börsenbewertungen und REIT-Bewertungen sowie auf eine anhaltende Divergenz zwischen öffentlichen und privaten Immobilienbewertungen hin.
„Diese werden geschlossen, und eines oder beides könnte im Jahr 2026 passieren. Wenn dies der Fall ist, erwarten wir, dass REITs auf der Grundlage unserer eigenen historischen Analyse und ihrer anhaltend starken operativen Leistung und Bilanzen eine Outperformance erzielen werden“, heißt es in dem Bericht.