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Die Bundesregierung verlängert die 30-jährige Amortisationszeit für mehr Käufer und erhöht die Obergrenze für Hypothekenversicherungen
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Veröffentlicht 17. September 2024 • Zuletzt aktualisiert vor 1 Tag • 6 Minuten Lesezeit
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Ottawa bezeichnet die Änderungen als „die bedeutendsten Hypothekenreformen seit Jahrzehnten“. Foto von Postmedia
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Diese Woche kündigte die Bundesregierung weitaus umfassendere Änderungen bei den Tilgungs- und Versicherungsregeln für Hypotheken an, als im Frühjahrshaushalt vorgesehen. Sie bezeichnete sie als „die bedeutendsten Hypothekenreformen seit Jahrzehnten“. Hier ist ein Blick auf die Änderungen und was sie für Kreditnehmer, Kreditgeber, Bauherren und Versicherer bedeuten könnten.
Was sind die Änderungen?
Ottawa führt 30-jährige Amortisationsfristen für alle Erstkäufer von Eigenheimen und alle Käufer von Neubauten ein, unabhängig davon, ob es ihr erstes Eigenheim ist. Dies geht weit über die im August eingeführten längeren Amortisationsfristen hinaus, die nur für Erstkäufer von Neubauten, einschließlich Eigentumswohnungen, galten. Gleichzeitig hat die Regierung mit Wirkung zum 15. Dezember 2024 die Hypothekenversicherungsqualifikation erweitert, um Häuser abzudecken, die mehr als 1 Million Dollar kosten, bis zu 1,5 Millionen Dollar.
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Warum wurden die Änderungen vorgenommen?
Angesichts des Wohnungsmangels und der Erschwinglichkeitskrise will die Regierung jüngeren Käufern den Einstieg in den Markt erleichtern und versucht, das Angebot um rund vier Millionen Häuser zu erhöhen. Die Regierung scheint auch zu berücksichtigen, dass der durchschnittliche Hauspreis in kanadischen Städten wie Toronto und Vancouver mittlerweile bei über einer Million Dollar liegt. Das war 2012 noch nicht der Fall, als diese Obergrenze für Hypotheken festgelegt wurde, um für eine Versicherung in Frage zu kommen. Der Canadian Real Estate Association (CREA) zufolge lag der landesweite durchschnittliche Hauspreis im August 2024 bei 649.100 Dollar. Einige zynischere Beobachter sehen in den erweiterten Änderungen einen Versuch der liberalen Minderheitsregierung, die kürzlich ein Unterstützungsabkommen mit der NDP verloren hat, sich bei den Wählern einzuschmeicheln.
Was bedeuten sie für Eigenheimkäufer?
In einer Zeit, in der die Zinssätze sinken und Eigenheimkäufern etwas Erleichterung verschaffen, bedeuten die neuen Regeln, dass die Zahlung eines Eigenheims über mehr Jahre verteilt werden kann, was die monatlichen Kosten senkt. Die Hypothekenbranche fordert längere Amortisationszeiten und sagt, dies sei eine konkrete Maßnahme zur Verbesserung der Erschwinglichkeit, indem es Eigenheimkäufern hilft, die Stresstests der Kreditnehmer hinsichtlich der Verwaltung der Hypothekenzahlungen zu bestehen. „Die Möglichkeit, die Zahlungen über einen längeren Zeitraum zu verteilen, wird die Qualifikationsquoten der Kreditnehmer verbessern, was ihnen wiederum dabei helfen wird, den Hypotheken-Stresstest zu bestehen, insbesondere in Märkten, in denen die Eigenheimpreise über der Millionengrenze bleiben“, sagte Penelope Graham, Hypothekenspezialistin bei Ratehub.ca.
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Darüber hinaus bedeutet die neue Obergrenze für den Wert von Häusern, die für eine Versicherung in Frage kommen, dass jeder, der ein Haus kauft, das zwischen 1 und 1,5 Millionen Dollar kostet, keine Anzahlung von 20 Prozent mehr leisten muss. Diese Personen haben nun Anspruch auf eine versicherte Hypothek, für die normalerweise nur eine Anzahlung von 5 Prozent erforderlich ist. Graham sagte, die im August erstmals eingeführte Amortisierungsmaßnahme für neu gebaute Häuser sei als zu restriktiv kritisiert worden, da viele dieser Häuser über der Schwelle für eine versicherte Hypothek lagen. „Die Ausweitung dieser Maßnahme auf alle Haustypen sowie die Zulassung von bis zu 1,5 Millionen Dollar für versicherte Hypotheken wird den Zugang von Erstkäufern zum Immobilienmarkt und zu Haustypen jenseits der traditionellen Einsteigerwohnung erheblich verbessern, da Käufer nun teurere Haustypen mit geringeren Anzahlungen kaufen können“, sagte sie.
Welche Auswirkungen hat dies auf die monatlichen Zahlungen?
Ein Käufer, der ein Haus zum durchschnittlichen kanadischen Preis von 649.096 Dollar über 30 Jahre zu einem Zinssatz von 4,09 Prozent finanziert, hätte laut rates.ca monatliche Zahlungen von 2.895 Dollar statt 3.198 Dollar bei einer 25-jährigen Hypothek. Über fünf Jahre würde er mit der 30-jährigen Amortisierung 18.172 Dollar weniger zahlen. Sein Restbetrag am Ende von fünf Jahren (wenn er verlängern müsste) würde 545.249 Dollar betragen. — 20.107 $ mehr, als wenn sie über 25 Jahre amortisiert hätten.
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Gibt es einen Nachteil?
Eigenheimkäufer werden länger Hypothekenzahlungen leisten müssen. Ein 37-Jähriger beispielsweise, der eine Hypothek über 30 Jahre amortisiert, wird sie auch nach dem traditionellen Renteneintrittsalter noch abbezahlen. Darüber hinaus könnten Eigenheimkäufer versucht sein, mehr auszugeben, als sie sich leisten können, da die monatlichen Zahlungen günstiger sein werden als unter den alten Regeln. Hypothekengeber werden auch länger Zinsen zahlen müssen, obwohl diese in den späteren Jahren einer Hypothek tendenziell einen geringeren Anteil der monatlichen Zahlungen ausmachen. Die Änderungen könnten auch zu einem Anstieg der Eigenheimpreise führen, indem sie die Nachfrage ankurbeln und die Angebotsprobleme verschärfen, die durch die Maßnahmen gemildert werden sollen, sagte Robert Colangelo, Vizepräsident der Financial Institutions Group bei Moody's Canada Inc. Dies käme angesichts der Arbeitslosigkeit zu einem ungünstigen Zeitpunkt. — ein wichtiger Indikator für Hypothekenausfälle — höher als erwartet, sagte er.
Was bedeuten die Änderungen für Kreditgeber und die CMHC?
Wenn Kreditnehmer aufgrund der neuen Regeln mehr Eigenheime kaufen, müssen die Banken möglicherweise ihre Kreditvergabestandards überprüfen, um sicherzustellen, dass sie keine Käufer für Eigenheime zulassen, die sie sich nicht leisten können, was zu Zahlungsausfällen führen würde. Die Änderungen werden auch das Risikogleichgewicht zwischen Kreditgebern und Versicherern verschieben, die von der Regierung abgesichert werden. Seit 2012, als versicherte Hypotheken auf 1 Million Dollar begrenzt wurden, ist der Anteil versicherter Hypotheken in den Bankportfolios von 47 Prozent auf rund 20 Prozent gesunken, sagte Colangelo. Wenn die neuen Maßnahmen dazu führen, dass viel mehr Hypotheken für Eigenheime im Wert zwischen 1 und 1,5 Millionen Dollar abgesichert werden, „verlagert das das Risiko von den Bilanzen der Banken auf die Bundesregierung, da sie 100 Prozent der CMHC (versicherten Hypotheken) garantiert.“ Er fügte hinzu, dass die Bundesregierung auch bis zu 90 Prozent der von privaten Akteuren versicherten Hypotheken absichert. „Aus Sicht der Banken ist das leicht kreditpositiv“, sagte Colangelo.
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Welche Auswirkungen hat dies auf den Immobilienmarkt?
Beide Änderungen, die die Bundesregierung diese Woche angekündigt hat, könnten zu einem Anstieg der Hausverkäufe führen, die ins Stocken geraten waren, und zu höheren Preisen, die in diesem Jahr etwas zurückgingen, so Branchenquellen. Karen Yolevski, Chief Operating Officer von Royal LePage, sagte, die Änderungen in Verbindung mit niedrigeren Zinssätzen würden es einigen potenziellen Eigenheimbesitzern ermöglichen, aus der Reserve zu kommen und ein Eigenheim zu erwerben. „Wir wissen, dass wir derzeit … Käufer haben, die sich noch zurückhalten, aber auf jeden Fall ein Eigenheim besitzen wollen. Sie können sich bei den aktuellen Zinssätzen einfach weder die Anzahlung noch die monatlichen Raten leisten“, sagte sie und fügte hinzu, es „bleibt abzuwarten“, ob der erneute Käuferwettbewerb die Preise so weit treibt, dass Häuser selbst mit diesen neuen Regeln unerschwinglich werden. „Wir befinden uns derzeit in einer guten Position, da wir mehr Angebote auf dem Markt haben als seit Jahrzehnten“, sagte sie. Der Hypothekenspezialist Rob McLister, der seine Ansichten auf MortgageLogic.news veröffentlicht, war überzeugter, dass die Auswirkungen zu teureren Eigenheimen führen könnten, und bezeichnete die neue Regierungspolitik als „fast reine Preisstimulierung“.
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Wie steht es um den Eigentumswohnungsmarkt?
Colangelo von Moody's sagte, es sei möglich, dass die längere Amortisierung von Neubauten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Vorverkauf wieder ankurbeln könnte, da dies die Hypothekenzahlungen senken würde. Er sagte jedoch, dies könne durch eine geringere Nachfrage nach Mietwohnungen angesichts der kürzlich angekündigten Maßnahmen für Erstkäufer von Eigenheimen ausgeglichen werden. Darüber hinaus gebe es einen Trend zu Eigentumswohnungen mit geringerer Quadratmeterzahl, der sowohl von Mietern als auch von Käufern weitgehend gemieden werde.
Was bedeutet dies für Immobilieninvestoren?
Anders als die extrem niedrigen Zinsen dürften die neuen Tilgungs- und Versicherungsregeln für Hypotheken die Investitionstätigkeit im Bereich Wohnimmobilien nicht ankurbeln, sagte Colangelo. Hypotheken für Investoren machen im Durchschnitt etwa neun bis zehn Prozent des gesamten Hypothekenportfolios der großen kanadischen Banken aus, „also gehe ich nicht davon aus, dass diese Maßnahmen diesen Anteil mittelfristig drastisch verändern werden“, sagte er. Spekulanten werden auf eine Untergruppe von Eigenheimkäufern beschränkt bleiben, da sie nur die Tilgungsregeln für Neubauten nutzen können, und es könnte noch Einschränkungen geben, die die Anwendung der Regeln auf Käufer mit mehr als einer Immobilie verbieten, sagte Yolevski. „Dies sind positive (Schritte), da sie im Großen und Ganzen nicht zur Spekulation beitragen“, sagte sie. „Es könnte zu Spekulationen im Neubaubereich kommen … Aber wir sprechen hier von einem kleinen Marktsegment, das davon profitieren könnte.“
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